Рынок офисной недвижимости: что готовит нам будущее?

О развитии рынка офисной недвижимости сказано немало, а вот достойных прогнозов по этой теме не так уж и много. Аналитики предсказывают, что в этом сегменте рынка возможно два пути развития: Первое: прибыли от сдаваемых в аренду офисов в течение последних лет заметно понизились. Рассмотрим 2003 год. На то время для офисов «А» класса прибыль арендной плате составила 19% годовых. Для офисов «В» класса 26% годовых, а инфляция на тот момент была на уровне 12%. На 2007 год цифры были следующими «А» класс приносил прибыли 13%, офисы «В» класса 18% соответственно инфляция была 12%. Из этого следует, что постепенно данный бизнес приблизится к убыточному. Также следует заметить, что указанная прибыль, это не есть чистый доход. Данная прибыль рассчитывается сугубо из стоимости оплаты аренды. При этой ее чистая прибыль значительно уменьшается, когда отнимаются расходы на амортизацию, налоги, эксплуатацию, управление. В результате чистая прибыль от данного бизнеса понизится еще на 2%. В начале 2008 года резко подорожали офисы «А» и «В» классов. Офисы класса «А» повысились в цене на 53%, а «В» класс подорожал на 38%, это на много больше среднегодового повышения стоимости за последние 3 года. Следом за повышением цен подорожали и офисные арендные ставки. В результате мы имеем на середину 2008 года следующие подорожание офисы класса «А» - 22%, класс «В» - 14%. Такой большой рост арендных ставок, вероятно, будет катализатором, и спровоцирует возникновение серьезных тенденций на столичном офисном рынке намного раньше, чем это ожидалось. Как мы заметили из указанных выше цифр, дойти ростам цен, до арендных ставок снова не вышло. В результате прибыль от сдачи в аренду офисов «А» класса понизилась с 13% до 11% годовых, а «В» класс с 18% до 14% соответственно. При чем за весь 2008 год прогнозируется инфляция примерно 14%. Когда подсчитаем все расходы, то чистой прибыли останется от офисов «А» класса 9%, «В» класса 12% годовых. В сущность данный бизнес уже дошел до уровня убыточного. Так же нужно отметить, что в положении, когда большая часть участников рынка пребывают в убыточном состоянии, то в выигрыше остается тот, кто меньше других теряет. Как раз в такой ситуации и есть смысл выбрать политику консерватора. А самый консервативный способ это банковские вклады. По сравнению прибыль, приносимая от сдачи в аренду офисов сопоставима с прибылью от банковских вкладов с вложением в них выше 500 млрд. рублей при долговременных депозитах и вкладывании большой сумы. В данной ситуации берутся в расчет Альфа-Банк, Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ, банк Москвы, Россельхозбанк. А вот банки второго эшелона (их активы пребывают в пределах 100-500 млрд. рублей) дают прибыль уже 15% годовых. Также если вложите деньги в банковские депозиты, то в отличие от офисного бизнеса налоги платить не нужно и также тратить время на управление бизнесом нет необходимости. Безусловно, можно предположить, что кое, какие владельцы бизнеса продадут бизнес и вложат деньги в банк или займется иным бизнесом. Это может привести к удешевлению арендной платы на офисы или хотя бы ее стабилизации. Но арендные ставки при этом не понизятся. При нашей инфляции чистая прибыль от сдачи в аренду офисов, по мнению аналитиков должна быть 15-20% годовых. Два варианта развития данной ситуации: стабилизация ставок аренды при понижении стоимости офисов или стабилизации стоимости офисов при росте ставок. Как считают аналитики, первый вариант больше вероятен. Судя по практике зарубежных рынков, у них в среднем цена 1 кв. м. офисов меньше в отличие от стоимости 1 кв. м. такого же класса жилья. Это объясняется тем, что при постройке офисов затрат меньше, чем при постройке жилья. Естественно чтобы возвести офисную недвижимость, понадобится гораздо меньше средств, чем на постройку жилой недвижимости. Также цена зависит и от стоимости земли, на которой построят данные объекты. Дело в том, что офисы обычно возводят там, где построить жилье нет ни какой возможности. В результате земля, на которой строится офисная недвижимость намного дешевле, чем земля, предназначенная для жилой недвижимости. Но в Москве 1 кв. м. недвижимости офисов «В» класса оценивается во столько же, сколько стоит 1 кв. м. жилья такого же класса. На мировом рынке московские офисы зарекомендовали себя как самые дорогостоящие. Ходя долгое время данная ситуация не может продолжаться. По заявлению аналитиков жилье в столице подешевеет, чего ожидают и от офисной недвижимости. При этом главная разница между рынками жилой и офисной недвижимости, заключается в том, что необходимость в жилье имеет социальное значение, а необходимость в офисах не имеет такого значения. Улучшать жилищные условия будут не зависимо от экономического роста или спада. А вот приобретение офисов зависит от роста экономики. Когда рост экономики падает, необходимость в офисах тоже замедляется. То есть это означает, то, что арендаторы офисов будут обходиться теми площадями, которые у них есть или даже уменьшат свои площади. Также следует обратить внимание на то, что многие независимые эксперты России считают, что, начиная с 2010 года, торговый баланс России будет отрицательным. Дальше последует дефицит госбюджета. Вероятней всего это приведет к экономической стагнации. Которая будет продолжаться несколько следующих лет. Конечно же, при стагнации маловероятно, что необходимость в расширении офисов будет иметь место. А вот приобретение жилья всегда будет актуальным. Вследствие чего определение, что бизнес с офисной недвижимостью в России выгодней, чем жилая недвижимость, в ближайшем будущем потеряет свою актуальность.