Фонд РЖС поделится деньгами с муниципалитетами. А что попросит взамен?

3 февраля 2010 года, сразу после того, как закончился круглый стол, организованный Фондом РЖС с целью презентации участков, впервые выставляемых на аукцион в Москве (см. материал «Федеральные земли в Москве будут продаваться без доли города»), участники этого мероприятия и журналисты были приглашены на аналогичный круглый стол в Доме Правительства Московской области.

Здесь разговор шел о подмосковных участках, выставляемых на торги 15 и 17 февраля 2010 года. Единым лотом будут выставлены 4 земельных участка, расположенные в г. Одинцово на ул. Акуловская и предназначенные для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Их общая площадь составляет 35,6 га. Стартовая стоимость права аренды – 21.532.000 руб., шаг аукциона равен четверти миллиона рублей. Помимо платы за право аренды, победитель аукциона должен будет также оплатить саму аренду. Первый год оплаты льготный, цена составит 120.315.000 рублей. Арендатору выгодно строить быстро: второй и третий год аренды участка почти втрое дороже первого.

Еще два подмосковных участка, выставляемых на аукцион в феврале, также расположены в Одинцовском районе, в деревне Бородки, вблизи поселка Лесной Городок. Эти участки будут выставлены двумя отдельными лотами, площадь первого составляет 1,44 га, второго – 4,71 га. По окончании круглого стола губернатор Подмосковья Борис Громов, глава Одинцовского муниципального района Александр Гладышев и генеральный директор Фонда РЖС Александр Браверман ответили на вопросы журналистов. В частности, была внесена ясность в вопрос, который задавался и ранее: если на застройщика – победителя аукциона не накладывается обязательство построить жилье именно эконом-класса, то в чем состоит выгода местных властей, которые, по утверждению Александра Бравермана, финансируют строительство инженерных коммуникаций? Ведь может легко возникнуть ситуация, когда за счет местного бюджета прокладываются сети для обеспечения строительства... домов бизнес-класса.

Корреспонденту портала www.1dom.ru на этот вопрос Александр Браверман ответил так: «Во-первых, Фонд заинтересован в строительстве жилья всех типов, а не только эконом-класса. Затем, средства, получаемые от победителя аукциона, Фонд вправе частично направить в муниципальный бюджет для исполнения обязательств по планам мероприятий». «Не забудьте также, что строительство инженерных сетей будет осуществлять компания, выигравшая тендер на строительство», - добавил Александр Гладышев. Однако подробное изучение документации, опубликованной на официальном сайте Фонда РЖС, привело к неожиданным выводам. Оказывается, согласно планам мероприятий, разработанным Фондом РЖС, строительство коммуникаций возложено отнюдь не только на муниципальные власти.

Возьмем для примера «План мероприятий по жилищному строительству» на земельном участке в г. Одинцово, ул. Акуловская, 2д. В графе «Ответственный исполнитель» по обеспечению строительства сетей газо-, водо- и теплоснабжения, а также сетей внешнего электроснабжения и водосточных сетей значатся (по порядку): победитель аукциона, эксплуатирующая организация, уполномоченный орган Одинцовского муниципального района Московской области. Внимание: те же участники обозначены в графе «Источник финансирования мероприятия».Такие же списки ответственных исполнителей фигурируют и в плане мероприятий по земельному участку в Москве, на ул. Свободы, вл. 63, но в отличие от Подмосковья, правительство Москвы является единственным источником финансирования строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Таким образом, если москвичи – по крайней мере, как утверждается пока – готовы прокладывать коммуникации полностью за свой счет, то подмосковные власти за это не берутся. Заметим, что при этом Москва до сих пор не может получить права выставлять федеральные земли на торги самостоятельно, потому что, как подчеркнул Александр Браверман, «Москва до сих пор не проводит аукционы в соответствии с требованиями федерального законодательства».

С Подмосковьем все намного легче, отметил гендиректор Фонда РЖС: здесь торги всегда проходили в точности так, как того требует российский закон, поэтому в Фонде готовы вскоре начать безвозмездную передачу участков муниципалитетам – для выставления на торги. В этой ситуации на память приходит вопрос, заданный представителем банка «Уралсиб» во время первого, «московского» круглого стола. Руководитель дирекции жилой недвижимости управляющей компании банка Максим Данилов сетовал на недостаточную ясность экономики девелоперских проектов, которые поступают в банк в связи с открытием аукционов по федеральным землям, и выражал желание таковую экономику прояснить, после чего уже финансировать проекты в необходимом объеме. Казалось бы: чего проще? Заказывайте экспертизу по всем направлениям обеспечения строительства, включайте ее результаты в проект – и считайте. Но не так все просто.

Вспомним о том, сколько изменений вносится по инициативе муниципалитета в инвестконтракт уже после его подписания («а еще вам, дорогие девелоперы, надо будет построить коллектор», «а теперь давайте поговорим о детском садике и благоустройстве территории около здания префектуры» и т.д.) – и станет ясно, что эту экономику просчитать невозможно.Будут ли вноситься изменения в договор с победителем аукциона и кто будет иметь право на их инициирование? С одной стороны, все мероприятия и процедуры, запланированные на период после окончания аукциона, предельно регламентированы. С другой, тот самый список ответственных за реализацию отдельных пунктов данной программы дает широкие возможности для толкования.