Ловушка для бережливых

Купить квартиру в ипотеку  или ждать понижения ставок?

Современный мир диктует свои, порой  жесткие и даже жестокие правила. Доходы населения в нашей стране никогда не росли соразмерно росту  цены квадратного метра жилья. Увы, второй показатель всегда обгонял первый.

Можно вспомнить, что, к примеру, в 2007 году рост цены на квадратный метр на первичном рынке жилья эконом-класса в Москве и Подмосковье в среднем составлял (metrinfo.ru) 15-25 процентов, а по некоторым объектам даже достигал 3-5 процентов в месяц, но средняя заработная плата москвичей и жителей столичного региона в том же году выросла (ng.ru) лишь на 14%, хотя это считалось хорошим показателем. Рост цен на недвижимость сохранялся (irn.ru) и в течение трех первых кварталов 2008 года, вплоть до опасно приблизившегося мирового экономического кризиса. Люди активно «влезали» в ипотечные займы. В 2007 году в Москве в ипотеку было приобретено (realestate.ru) 21 097 квартир по средней кредитной ставке 11 процентов годовых.

В кризис ситуация, разумеется, изменилась. В 4 квартале 2008 года рост цен на недвижимость замедлился, а в 2009 и вовсе наблюдалось снижение цен по причине падения платежеспособного спроса. Это привело к тому, что в 2009 и 2010 годах объем ввода жилой недвижимости сократился. Многие банки перестали выдавать ипотечные кредиты, а некоторым застройщикам пришлось заморозить объекты на разных стадиях строительства — от котлованов до почти достроенных жилых комплексов. Количество квартир, купленных в ипотеку, сократилось, но ненадолго. Как только кризис стал «утихать», банки возобновили кредитование в жилищной сфере, а строительные компании начали «размораживать» приостановленные проекты и запускать новые. И положительная тенденция сохраняется.

В 2012 году количество ипотечных сделок в Московском регионе увеличилось (realty.lenta.ru) относительно 2011 года на 45 процентов. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях, выданным за 10 месяцев, выросла по сравнению со значением аналогичного периода 2011 года на 0,2 процентного пункта и составила 12,2 процента. При этом рост зарплат в 2012 году составил (news.mail.ru) в среднем 11 процентов.

Сейчас многие аналитики прогнозируют,  что в 2013 году будут расти ставки по жилищным кредитам, и произойдет снижение роста ипотечного рынка: количество сделок начнет уменьшаться. Но, как видно из статистики прошлых лет, колебания процентных ставок по кредитам, увеличение средней заработной платы и практически постоянный рост цены на жилую недвижимость в московском регионе (не считая кризисных периодов) не очень сильно коррелируют между собой.

На рынке недвижимости постоянно  есть спрос на различные категории  квартир в разных ценовых диапазонах. Это касается и жилья эконом-класса. Если говорить о Подмосковье, то удешевление квадратного метра в этом сегменте напрямую зависит от удаленности жилого комплекса от Москвы. Чем дальше от МКАДа, тем дешевле. Также не нужно забывать и про квартиры, предлагаемые застройщиками в жилых комплексах, находящихся на ранней стадии строительства. Цена на такую недвижимость значительно ниже, чем на ту, которая расположена в готовых микрорайонах. А чем хороша ипотека? Тем, что при помощи этого инструмента можно покупать жилье практически на любой стадии строительства. И тут уже каждый для себя решает, какие условия для него приоритетны, и что при этом он может себе позволить.

Таким образом, мы видим: потребность в ипотеке у населения была, есть и, вероятнее всего, никуда не денется в будущем. Люди продолжают брать ипотечные кредиты, потому что в условиях текущей экономической ситуации в мире и в России для многих это единственная возможность приобрести квартиру или улучшить жилищные условия.

Учитывая динамику рынка  недвижимости страны в целом, а Москвы и Подмосковья в особенности, сейчас вряд ли целесообразно откладывать  покупку квартиры и ждать снижения ставок. Рынок растет приблизительно на 7% в год, и, если ждать снижения, то может возникнуть риск, что этот рост покроет разницу по ипотеке быстрее, чем что-то произойдет. Ставки по депозитам не очень высоки, и доходы от вкладов не в состоянии компенсировать рост цен и не помогут защитить сбережения от текущих расходов и инфляции, которая в 2012 году в среднем по России составила (ria.ru) 6,6 процентов, а в Москве — 7,3 процента.

Так какие же должны быть доходы у семьи, чтобы люди могли  позволить себе купить жилье с  привлечением ипотечных средств в Московском регионе? И каким образом можно снизить сопутствующие расходы?

Для примера можно  проследить, как изменились ипотечные  выплаты с начала 2012 до начала 2013 года по кредиту на однокомнатную квартиру в жилом комплексе «Юго-Западный», расположенном в ближайшем Подмосковье.

В начале 2012 года 1-комнатная  квартира в 16 корпусе (дом построен, сдача госкомиссии запланирована на 4 квартал 2013 года) на 4 этаже стоила 3 960 000 рублей. Если мы берем такую квартиру в ипотеку сроком на 15 лет при ставке 12,5 процентов и первоначальном взносе 30 процентов, то ежемесячный платеж составит 32 800 рублей. Доход на семью в данном случае должен быть не меньше 66 000 рублей в месяц.

Далее возьмем схожую 1-комнатную квартиру в том же 16 корпусе «Юго-Западного» на 14 этаже и посмотрим, сколько придется платить по ипотеке сейчас, в начале 2013 года. Стоить такая квартира будет уже 4 500 000 рублей. Срок и первоначальный взнос возьмем те же: 15 лет и 30 процентов от общей стоимости жилья. При ставке 13,5 процентов ежемесячный платеж составит 41 500 рублей. Минимальный доход на семью в этом случае уже должен быть 83 000 рублей в месяц.

А теперь давайте попробуем  спрогнозировать, сколько нужно  будет платить по ипотеке через  год, в начале 2014-го. Тот же корпус, 4 этаж, 1-комнатная квартира. Взнос и первоначальный платеж также оставляем неизменными: 15 лет и 30 процентов от общей стоимости квартиры. При ставке 14 процентов ежемесячный платеж составит 48 000 рублей, а минимальный доход на семью — 96 000 рублей.

Получается интересная картина. Чтобы угнаться за ценами и ставками подмосковного жилья, рост дохода за период с начала 2012 до начала 2014 года должен составить около 47 процентов. Для сравнения — в 2012 году рост зарплаты составил (rbcdaily.ru) в среднем 6,6 процентов. Никак не успеваем. Даже если через какое-то время ставка по ипотечному кредиту снизится, то снижение, скорее всего, будет не более чем на 1 процент в год. Ожидание «съест» деньги гораздо раньше. И депозиты вряд ли помогут сохранить сбережения.

Можно, конечно, попробовать  сэкономить: приобрести жилье не в готовом жилом комплексе, а там, где проект только стартовал. Но в этом случае придется ждать год-два, а иногда и дольше, пока дом будет достроен и сдан, и покупатель сможет въехать в свою квартиру. А в течение всего этого времени человеку или целой семье придется тратить существенную сумму в месяц на аренду квартиры, либо проживать на одной жилплощади с родными и близкими, что очень часто создает дискомфорт.

Таким образом, проанализировав  ситуацию, мы видим, что необоснованная бережливость часто может стать коварной ловушкой для тех, кто слишком опасается за свои деньги. Возможно, тем, кто всерьез настроен приобрести жилье, стоит отбросить предрассудки и задать себе простой вопрос: стоит ли ждать, когда ставки внезапно понизятся, а зарплата столь же неожиданно повысится, или есть резон внимательно все просчитать и начать платить за собственную квартиру уже сейчас?

Благо, схемы продажи жилья на первичном рынке становятся у надежных застройщиков с каждым годом всё прозрачней, а удобных ипотечных программ существует великое множество.