Влияние ипотечного кредитования на состояние рынка недвижимости 2016-2017г.г.
27.10.2015
Ключевым фактором, который определит состояние рынка недвижимости в 2016-2017 годах, станет размер государственных средств и средств гос. корпораций, вовлеченных в рынок ипотеки.
Покажет ли рынок недвижимости умеренный рост в будущем году или продолжит падение в полной мере зависит от размеров ипотечного плеча.
По результатам 2015 года общий объем выданных ипотечных кредитов скорее всего будет значительно ниже уровня 2014 года. По результатам этого года рынок ипотеки сократится на 50% по отношению к предыдущему году и не достигнет уровня в 1 000 млрд. руб. Так же по ожиданиям Минстроя на 2016 год значение рынка ипотеки не превысит 900 млрд. руб., что в общем итоге вернет рынок ипотеки и рынок недвижимости в целом к значениям уровня 2010-2011 года.
Без всяких сомнений, ипотека в 2016 году останется приоритетом только для банков с государственным участием. Ожидаемая доля гос. банков на рынке ипотеки превысит порог в 90%. Вероятней всего более половины рынка ипотеки займет Сбербанк, а вместе с ВТБ24 оба гос. банка будут контролировать до 80% рынка ипотечного кредитования в стране.
Начало 2015 года показало, что наиболее ценной антикризисной мерой для рынка жилья стал запуск государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку строящегося жилья. Старт программы упредил сваливание рынка в глубокую депрессию и без преувеличения уберег многих участников рынка (строительные компании, банки, агентства недвижимости) от значительных убытков, граничащих с разорением. Доля прямого государственного участия только в рамках этой гос. программы за 2-й и 3-й квартал 2015 года составила 50% от общего объема выданных ипотечных кредитов в стране.
Важность сохранения данной программы в будущем году сложно переоценить. Отказ от финансирования ипотеки государством в 2016 году способно вернуть рынок недвижимости к состоянию начала 2009 года, причем на долгие месяцы вперед.
Вместе с тем, и спасительное усиление государственного присутствия в рынке очевидно парализует инициативу других участников рынка. Большинство частных банков просто прекратили ипотечное кредитование, а строительные компании после попадания их проектов в гос. программу заняли «страусиную» позицию.
Немаловажным позитивным фактом стало постепенное снижение Банком России ключевой ставки. В начале 2015 года регулятор вернул ставку с 17% до 11%. Данная мера способствовала снижению стоимости фондирования для участников ипотечного рынка. Банки получили возможность снизить ставки по ипотечным продуктам и стимулировать дополнительный спрос на рынке строящейся недвижимости.
Для большинства участников рынка основным фактором разворота рынка недвижимости в целом и конкретно в строительной отрасли от общерыночной стагнации к стабилизации останется допуск крупнейших банков к внешним рынкам капитала, валютному рефинансированию Центрального банка и валютным депозитам Минфина.
В последнее время становится все более очевидным, что основное бремя сокращения платежеспособного спроса в 2016 году ляжет на рынок строящегося жилья и в первую очередь на сегмент массового спроса.
Для большинства руководителей строительного сектора становится очевидным, что диспропорция между уровнем спроса и объемом накопленного предложения будет только нарастать. Уже сейчас, в отсутствии достаточного спроса, многими компаниями развернута битва за банки.
При этом ожидаемая на 2016 год общая банковская стратегия, на фоне удорожания сокращающихся финансовых ресурсов, станет еще более консервативной.
Коммерческий директор
ООО «Партнер-МСКА»
Бузулуцкий М.И.