Ипотечный капкан
22.05.2017
У людей остается все меньше собственных средств для покупки жилья. В москве более половины квартир приобретается по ипотечным программам, а в подмосковье доля ипотечных сделок в некоторых проектах доходит до 90%. Застройщики все активнее продвигают схемы кредитования: они берут часть расходов на себя, анонсируя заманчивые ставки.
Ипотека, которая на первый взгляд кажется дешевой — это не только благо, но и ноша, которая для многих становится непосильной: вспомним, насколько привлекательной казалась валютная ипотека и в какой ситуации при колебании курса очутились валютные заемщики.
Вопреки отдельным предсказаниям рынок жилья не встал после завершения государственной программы субсидирования ипотечной ставки. Напротив, появились предложения с разнообразным набором условий, не ограниченных «сверху». Но со своей задачей программа справилась. Прошлый год показал: если предлагать покупателю посильную ипотеку, при этом немного запугивая, что скоро субсидирование закончится, то продажи идут неплохо. Программа закончилась, но застройщики усвоили урок, взяв на вооружение прием, когда большими буквами пишется «ипотека — 7%», а маленькими — сколько за эти низкие проценты придется отдать.
Теперь все ипотечные программы, как «акционные», так и стандартные, четко поделились на продукты для двух целевых групп. Если человек относительно богат (допустим, заемщик сумел накопить 40–50% стоимости квартиры — большинство кредиторов будет считать, что он богат, даже если это самая бюджетная квартира), он вправе рассчитывать на ипотеку под более низкий процент, чем тот, у кого сбережений нет. Первоначальный взнос есть только в размере 10–15% (раньше это считалось средним взносом, теперь оценивается как сниженный)? Ставка будет среднерыночной. Минимальные первоначальные взносы в крупнейших банках колеблются от 10 до 40%.
Если накопить совсем ничего не удалось — и это не беда, некоторые банки с удовольствием, хоть и с пристрастием, дадут ипотеку, только по ставке 14–15% годовых. «Создавая программы с нулевым первоначальным взносом, банки особенно строго отслеживают клиентские платежи, если только не подписывается трехстороннее соглашение, по которому застройщик обязан выкупить обратно квартиру в случае просрочек со стороны заемщика», — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Как ни странно, бывают акции (именно акции, а не долгосрочные банковские продукты), где низкий первоначальный взнос идет в комплекте с адекватной для нынешних условий ставкой. Такие программы — результат сотрудничества застройщика и банка. Длятся подобные акции месяц-полтора. Компании надеются, что клиент попадется на крючок дешевой ипотеки, но в итоге не воспользуется ею, а купит квартиру на общих основаниях.
«Уникальные ипотечные программы от застройщиков сегодня встречаются почти во всех проектах массового сегмента новостроек. Программы с нулевым первоначальным взносом или рекордно низкими ставками используются девелоперами и банками скорее как маркетинговый инструмент. Их задача — привлечь клиента и предложить ему реальную альтернативу на стандартных условиях», — рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
По словам эксперта, в действительности по уникальным спецпредложениям получить ипотеку очень сложно, доля одобренных заявок по ним, как правило, не превышает 10%. Так что хотя количество ипотечных «акций» выросло, реальные объемы выдачи по ним пока невелики.
Важно понимать, что застройщики не выступают кредиторами, кредит по-прежнему выдает банк. Однако чтобы обеспечить интересную ставку, застройщик договаривается с банком о компенсации расходов. То есть по сути это то же субсидирование, только не государством, а застройщиком, и покрывается не за счет всех налогоплательщиков, а из бюджета компании.
Расходы, которые несет застройщик, зависят от суммы кредита, начинаются они от нескольких сотен тысяч и иногда превышают 1 млн руб. за каждую сделку. «Например, покупатель хочет приобрести квартиру стоимостью 3,6 млн руб. и взять кредит на 15 лет. Чтобы снизить для клиента ставку с 11 до 7% годовых, застройщик должен единовременно компенсировать банку 750 тыс. руб.», — приводит пример директор по стратегическому развитию ГК «Премьер» Сергей Новиков. Чем дороже квартира, тем больше величина компенсации.
Разумеется, никто из застройщиков не жаждет расставаться с лишними деньгами — они используют подобные акции для раскрутки конкретного проекта или компании в целом. Поэтому такие программы не бывают постоянными. Сезонный пик подобных акций пришелся на предновогоднее время, когда застройщики соревновались, кто предложит программу выгоднее, появился даже «отрицательный взнос». Одним из подводных камней этих акций является более высокая ставка по кредиту и больший размер подтвержденного дохода.
В 2017 году количество совместных программ банков и застройщиков увеличится, а условия станут еще более гибкими, считают эксперты. «Если сейчас в рамках совместных программ предлагается снижение процентной ставки на один-два года, то скоро станут популярными предложения с пролонгированным сроком, на который уменьшается процентная ставка. На рынке будет больше локальных акций, действующих в определенном банке и на определенные объекты», — комментирует директор ипотечного центра компании «Миэль-Новостройки» Татьяна Гусева.
Несмотря на то что число реальных сделок по самым впечатляющим акционным ставкам невелико, есть шанс взять и обычный ипотечный кредит на более выгодных условиях, чем до кризиса. Хотя средняя ставка превышает 12% годовых, жилищная ипотека со ставками около 10–11% встречается и у не очень крупных игроков, и у лидеров ипотечного кредитования.
В Минстрое ожидают, что в 2017 году средние ставки по ипотеке будут на уровне 10% годовых, но рынок считает эти прогнозы чересчур оптимистичными. В Агентстве ипотечного жилищного кредитования полагают, что в этом году ставки опустятся до 11%, а дальнейшее снижение произойдет в 2018 году.
Пока власти обещают дешевую ипотеку, а застройщики придумывают разнообразные акции, все больше людей попадают в сети ипотеки. Особенно опасны программы без первоначального взноса, так как заемщики с недостаточно высокими доходами или низким уровнем финансовой грамотности переоценивают свои силы. С одной стороны, разделение акций и банковских продуктов по целевой аудитории — для тех, кто побогаче, и тех, кто победнее — обоснованно. Банки поощряют выгодных клиентов. Но с другой стороны, тяжелее всего снова приходится тем, у кого и так нет денег. У тех, кто не может позволить себе значительные вложения на старте, и ставка, и сумма долга больше — долговая нагрузка существенно выше.
В итоге потенциально «дешевая» ипотека способна оказаться для многих непосильной ношей — такой же, как для некоторых в свое время стала валютная ипотека. Кроме того, из-за снизившегося уровня доходов многие ипотечные заемщики имеют по нескольку кредитов.
«Закономерно возникает беспокойство по поводу закредитованности населения. Хотелось бы предупредить многих будущих собственников ипотечного жилья о рисках и рекомендовать им тщательно взвесить свое решение, особенно если речь идет о программах с нулевым или минимальным первым взносом. В такие программы хорошо вступать тем, кто чувствует себя уверенно. Если финансовое положение шаткое, делать крупные приобретения на эмоциях и кураже не стоит», — предупреждает руководитель департамента ипотечного кредитования Kaskad Family Анна Борисова. По ее словам, проблема закредитованности уже актуальна — доля тех, кто имеет один или несколько кредитов помимо жилищного, превышает 40%.
Думать за покупателя банки и застройщики не будут: им нужно продавать кредиты и квартиры соответственно. На данный момент ситуация такова, что без развития ипотечного рынка строительный может не продержаться до конца кризиса. Доля ипотечных сделок в массовом сегменте в Москве составляет 54%, а в Московской области — 72%. Так что девелоперам наиболее бюджетных проектов приходится заманивать клиентов доступной ипотекой, а просчитывать свои риски — задача покупателя.