Занимательная математика для состоятельных людей

Средняя стоимость новой московской элитной квартиры площадью 100 м2 - ​около 85 млн руб. Однако покупатель дорогого жилья должен понимать, что на этом траты не заканчиваются. Ежегодно на содержание, эксплуатацию и налоги будет уходить несколько миллионов рублей. Разбираемся, из чего складывается такая цифра, и рассказываем о способах сэкономить для владельцев люксового жилья.

Элитная квартира - ​бесконечная черная дыра. Владелец еще не успел оправиться от затрат на покупку, а она уже требует многомиллионных вложений в ремонт. Предложения с готовой отделкой на первичном рынке, конечно, встречаются, а вот на «вторичке» новые собственники хотят все переделывать под себя. Сколько понадобится денег для создания интерьера, сказать нельзя: во многом это зависит от вкуса и амбиций состоятельного хозяина. Но забывать о таких дополнительных доплатах не стоит.
Зато вполне реально рассчитать расходы на содержание квартиры. Заместитель директора департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Олег Михайлик уточняет, что ежемесячная стоимость эксплуатации в элитных домах варьируется от 120 до 500 руб. за 1 м². Плюс коммунальная плата по счетчикам: электроэнергия, вода, тепло, напоминает он. Разброс тарифов за содержание велик: они зависят от формата, месторасположения дома, наличия дополнительных услуг, статуса жилья, размеров окон, наличия охраны, высотности здания и других нюансов.
Около 500 руб. за 1 м² - ​такая ежемесячная плата грозит владельцам квартир в клубных домах (это самый дорогой вариант). Как рассказывает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева, в клубном доме иногда всего шесть-восемь квартир, а инфраструктура рассчитана только на жильцов: «Она включает бассейн, спа-комплекс, тренажерный зал и игровую для детей, сигарную, помещения для персонала и т. д. Содержание всего этого ложится на жителей комплекса».
В качестве примера самой дорогой эксплуатации в столице Екатерина Румянцева приводит особняк в Большом Афанасьевском переулке - ​клубный дом на 15 квартир площадью от 120 до 300 м². В этом уникальном историческом здании разместилась инфраструктура «для своих»: сауна и баня, бассейн и спортзал, бильярдная и бар, два кабинета массажа, переговорная и каминная, комната для отдыха водителей. На территории есть детская площадка, подземная парковка. Дом защищен многоуровневой системой охраны. Нетрудно подсчитать, что житель самой маленькой квартиры (120 м²) только за ее содержание заплатит 720 тыс. руб. за год, а эксплуатация квартиры площадью 300 м² обойдется владельцу в 1,5 млн руб. в год.
Впрочем, не только квартиры у Кремля потребуют больших финансовых жертв. На втором месте по дороговизне обслуживания - ​небоскребы в деловом центре «Москва-Сити». По словам директора департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Ильи Менжунова, стоимость обслуживания в «Меркурий Сити Тауэр» равна 625 руб. за 1 м² в месяц. В МФК «Город Столиц» и «ОКО» эксплуатационные расходы на апартаменты составляют 255 руб. за «квадрат» в месяц. «Столь высокие тарифы связаны с уникальностью комплекса и большими затратами на техническое обслуживание зданий, обеспечение пожарной безопасности, эксплуатацию лифтового оборудования и прочее», - ​комментирует он.
Еще немного банкнот придется добавить, если в доме предусмотрен консьерж-сервис: от 1,5 до 3 тыс. руб. в месяц с квартиры. Подчеркнем, что в платежи за содержание не включена стоимость электричества и воды, а в элитных квартирах теплые полы, кондиционеры, джакузи и прочие атрибуты шикарной жизни способны добавлять ежемесячно не менее 15 тыс. руб., то есть порядка 180 тыс. руб. в год.
Примечательно, что именно собственники роскошного жилья являются самыми злостными неплательщиками за услуги ЖКХ. Иногда не по злому умыслу: просто слишком много недвижимости в хозяйстве - ​обо всей и не упомнишь либо владельцы квартир почти не бывают в Москве.
Но чаще не платят намеренно: распространенное мнение - ​«я вложил в квартиру миллионы и больше ничего никому не должен». Кто-то приобретает недвижимость в инвестиционных целях: пока арендатор или покупатель на этот объект не найдется, владелец не считает нужным что-то оплачивать.
С ЖКХ все более-менее понятно, еще одна серьезная статья расходов за элитную квартиру - ​налоги. Как поясняет директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина, согласно действующему законодательству, налог для квартир, кадастровая стоимость которых оценивается от 50 до 300 млн руб., устанавливается в размере 0,3% стоимости. «Это максимум, который владелец квартиры заплатит в 2019 году (налог за 2018 год). Пока налог увеличивается постепенно на 20% в год», - ​говорит она.
Эксперт подсчитала, что если кадастровая стоимость квартиры 180 м², скажем, 120 млн руб., то ее собственники в 2017 году (за 2016 год) обязаны заплатить налог 144 тыс. руб. (120 млн × 0,3% × 40%). С 2019 года необходимо будет вносить налог в полном размере - ​360 тыс. руб. (0,3% от 120 млн).
Однако это средняя площадь квартиры средней кадастровой стоимости. А вот если речь идет о более дорогой квартире, коэффициент налога растет - ​за недвижимость дороже 300 млн руб. придется перечислять в налоговую 2% кадастровой стоимости ежегодно. И годовая сумма налога перевалит далеко за 1 млн руб. «Владельцы недвижимости с кадастровой стоимостью 301 млн руб. обязаны платить налоги в размере 6 млн руб. в год», - ​отмечает Илья Менжунов.
Первый и самый верный способ сэкономить на дополнительных услугах - ​при покупке дорогой недвижимости уточнить все расходы, которые придется нести ежегодно. Не исключено, проще отказаться от покупки объекта и рассмотреть другой объект, более скромный в содержании. Как утверждают в агентствах элитной недвижимости, такие случаи сейчас не редкость: покупатели считают деньги и готовы изменить свое решение в пользу менее крутого варианта, но с более низкими налогами и адекватной стоимостью содержания.
Впрочем, и самим застройщикам выгодно, чтобы будущий житель мог экономить. В пресс-службе АО «Дон-Строй Инвест» подсказывают, что для этого устанавливаются приборы индивидуального учета коммунальных ресурсов и следят за их состоянием - ​вовремя делают поверку или меняют на новые, если оборудование пришло в негодность. «Поступать так имеет смысл всем - ​и богатым, и не очень. Увы, последние часто считают, что индивидуальные счетчики - ​лишние траты, а на самом деле переплачивают за коммунальные услуги в десятки раз больше, чем стоит прибор. Бережливое отношение к ресурсам диктуется не только стремлением экономить деньги, но и экологической сознательностью. Многие наши клиенты подолгу живут за границей и привыкли не расходовать впустую воду и электроэнергию. В общественных зонах применяется светодиодное освещение, в новых домах элитного класса установлено энерго­сберегающее оборудование, например лифты ThyssenKrupp», - ​рассказали в пресс-службе.
Олег Михайлик уверен, что один из лучших способов контроля за расходами - ​взять управление домом в свои руки, отказавшись от внешней управляющей компании. Это способно снизить платежи как минимум на 30%. «К примеру, домом на улице Трубецкой, 10, жители управляют сами. Стоимость обслуживания им обходится примерно в 130 руб. за 1 м² в месяц, хотя в комплексе есть фитнес и спа-зона. Изначально расходы достигали $10 за «квадрат» в месяц», - ​обосновывает он свое мнение.
Есть и другие способы минимизировать платежи. Допустим, в жилом комплексе работает фитнес-клуб с бассейном, который предназначен только для жителей дома. Общее собрание жильцов вправе решить продавать карты «на сторону» и снизить затраты на содержание спортивной инфраструктуры.
Таким образом, вложенные миллионы в покупку элитной квартиры - ​лишь первый шаг к последующим тратам. Наблюдается прямая зависимость: чем больше покупатель отдает за недвижимость - ​тем выше будут налоги и дороже ее содержание. Самые люксовые объекты забирают у добропорядочных плательщиков налогов и ЖКУ порядка 8 млн руб. ежегодно.
Как правило, у состоятельных людей в собственности не один объект, следовательно, расходов больше. Поэтому при выборе высокобюджетного жилья надо анализировать, разумно ли ввязываться в эту историю: ведь каждый год квартира будет «отъедать» немалые деньги за не всегда нужную владельцу инфраструктуру.

Автор: Ольга Петрова
Фото: Shutterstock.com
Дайджест Недвижимости Июль–Август 2017 № 6 (123)