Воздушные замки Новой Москвы

Пять лет назад Новая Москва стала самым масштабным расширением города: столица выросла почти в два с половиной раза. Намерения были благими: добиться децентрализации, снизить маятниковую миграцию, предложить квартиры, которые совмещали бы преимущества загородного и городского проживания. Что получилось из этой затеи на деле, ДН разбирается вместе с экспертами.

Смещение границ изменит моноцентрическую структуру Московской агломерации, сократит маятниковую миграцию и разгрузит транспортную систему города, уверяли авторы идеи. Предполагалось, что для гармоничного развития некогда областных земель подойдет административно-правительственная специализация. В Новую Москву должны были переехать чиновники из Совета Федерации, Госдумы, Администрации президента, Генпрокуратуры, Счетной палаты, Следственного комитета, Высшего арбитражного, Девятого арбитражного и Московского городского судов.

Разумеется, рабочие места нужны не только чиновникам: ожидалось, что на этих территориях будут проживать около 2 млн человек, причем из них как минимум половина будет здесь же и работать. Новое жилье хотели строить по уму - ​разной этажности, преимущественно средней и малой, разумной плотности и обеспеченное коммерческой и социальной инфраструктурой.

Перспективы рисовались вполне радужные. Сейчас, спустя пять лет, реализовано далеко не все задуманное. Начнем с того, что органы власти в Новую Москву переведены не были - ​это сильно подкосило проект в целом. Впрочем, из всех аспектов расширения Москвы перенос государственных учреждений был наиболее утопичным моментом: все инстанции расположены в престижных районах.
«Эти учреждения не покинули старые границы столицы преимущественно из-за места проживания их сотрудников. Высшие чиновники живут в центре Москвы или недалеко от него. Перенос рабочих мест потребовал бы для них хорошей жилищной альтернативы, в Новой Москве ее нет», - ​комментирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Не воплотились и мечты о децентрализации Москвы. Крупный бизнес стремится быть ближе к власти. «В свою очередь средние и малые организации концентрируются вокруг важнейших очагов деловой активности, вокруг которых развивается индустрия развлечений и торговли. Поскольку главное звено этой цепи по-прежнему в центре Москвы, другие элементы тоже остались на старых местах», - ​отмечает Мария Литинецкая.

Примеры переезда госучреждений в истории есть, но обычно этот процесс был сопряжен с переносом столицы: так, бразильцы перенесли столицу из Рио-де-Жанейро в Бразилиа, в Казахстане в конце 1990-х начали возведение новой столицы - ​Астаны. В обоих случаях расположение властных органов принципиально изменялось: новые центры основывали в глубинных и малоразвитых частях страны, чтобы переориентировать миграционные потоки. «С этой точки зрения перенос учреждений на несколько десятков километров из старой в Новую Москву остается неясным. Даже если бы он состоялся, никакой глобальной децентрализации не произошло бы», - ​резюмирует эксперт.

Как признаются сами чиновники, отказ от переезда связан с неучтенными изначально технологическими и финансовыми рисками: идея масштабного перевода оказалась спонтанной и непродуманной. Цель размещения ведомств на присоединенных территориях - ​разгрузить старую Москву от пробок. В конечном счете администрация пришла к выводу, что так проблему не решить. Вакантные площади в центре быстро бы заняли обычные офисы, а это те же самые припаркованные машины, пробки, нагрузка на транспортную инфраструктуру и маятниковая миграция.

«Лукавить смысла нет - ​из этой задумки ничего не получилось, - ​констатирует коммерческий директор ГК «А101» Дмитрий Волков. - ​Территория Новой Москвы по привлекательности и комфорту проигрывает историческому центру, представляя собой опытное поле, и ей не под силу конкурировать с Москвой в старых границах ни по одному из показателей, кроме огромного земельного ресурса».

Генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец полагает, что переезд органов власти в Новую Москву создал бы мощную точку притяжения и новые рабочие места, сделав этот проект более привлекательным для развития коммерческой недвижимости. «Децентрализация города непредставима без точек роста, появление которых пока отстает от темпов строительства жилья», - ​сожалеет эксперт.
Жилье в Новой Москве возводится ударными темпами, что неудивительно: покупатели ценят шанс купить квартиру с московской пропиской по стоимости подмосковной недвижимости. А свободные просторы вдохновили застройщиков с энтузиазмом взяться за масштабные проекты.

Согласно официальной статистике, в Новой Москве за пять лет было сдано в эксплуатацию 8 млн м² жилья, но это только начало. В этом году, по данным столичного Департамента развития новых территорий, будет введено еще более 1,5 млн «квадратов» жилья. Город выдал разрешения на строительство в Новой Москве недвижимости общей площадью 7,5 млн м², из них половина находится в стадии строительства.

Присоединенные территории серьезно нарастили свою долю в общем объеме строительства в столице. По итогам 2012 года в ТиНАО возвели 14% сданных жилых квад­ратных метров столицы, в 2013-м ТиНАО увеличил свою долю до 38%, в 2014-м - ​до 48%. В 2015 и 2016 годах половина всего московского жилья была возведена в Новой Москве, - ​такие цифры приводит Александр Зубец.

Какое жилье строится в Новой Москве? Светлые идеи о домах средней и малой этажности заявлялись на самом высоком уровне, в том числе на сессиях Московского урбанистического форума (в то время главным урбанистическим проектом была Новая Москва, а не программа реновации). Власти и теперь утверждают, что покупателям доступен любой тип жилья: дома от 4 до 25 этажей, таунхаусы, коттеджи. Выбрать малоэтажный дом или таунхаус, конечно, можно, только скорее всего он будет ближек Калужской области, чем к Москве.

Территории вблизи старых границ Москвы застраиваются многоэтажным жильем: реализуемые тут проекты формируют мощный поток спроса. А на более удаленных территориях создаются компактные проекты. Директор компании «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев согласен, что малоэтажная застройка характерна для отдаленных частей Новой Москвы и соответствует специфике спроса. «Тут целесо­образнее реализовывать небольшие и приватные проекты: эти территории далеки от городского ритма жизни - ​те, кому нужно в сравнительно небольшие сроки доехать до центра, выберут жилой комплекс с другим месторасположением». По его мнению, в представлении покупателей такое распределение выглядит как «загородная застройка против городской».

По подсчетам специалистов, на первичном рынке ТиНАО малоэтажное жилье занимает только 3% объема предложения. На средне­этажную застройку приходится 6,5%, на многоэтажную - ​90,5%. Таким образом, Новая Москва застраивается в основном домами от 10 этажей, и 10 - ​это еще вполне комфортный показатель. Например, не исключено, что в Коммунарке в перспективе появятся две высотные башни, сравнимые по этажности с «Москва-Сити».

Управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов уточняет, что на сегодняшний день на территории Новой Москвы в зоне до 11 км от МКАД продаются всего два малоэтажных жилых комплекса. «Все остальное - ​крупные проекты застройки, которые существенно увеличат нагрузку на развивающуюся транспортную инфраструктуру», - ​предупреждает он.
По его словам, в массовом сегменте, который возводится недалеко от МКАД, ни один застройщик не стремится к удобству или оригинальности проектов: спрос он и так получит за счет близости будущего метро или строящейся дороги.

Эксперт сетует, что власти пока не озабочены этой проблемой и не смотрят в ближайшее будущее, когда жителям станет некомфортно в больших новых домах: «Застройщики активно лоббируют максимальную этажность проектов - ​по факту она зависит только от их аппетитов». Если сейчас не ограничить этажность застройки в Новой Москве хотя бы 12 этажами, потом мы рискуем получить перенаселенную городскую зону с недостаточной транспортной доступностью, интерес к которой быстро угаснет, а вложенные в нее средства вернуть будет нереально, уверен он.

Владимир Яхонтов считает, что Новая Москва так и остается большой территорией с неясными перспективами. По его словам, города типа Троицка по-прежнему являются подмосковными как по структуре, так и по состоянию, а будущие жители, новомосквичи, рассматривают в основном проекты вокруг МКАД, не желая удаляться от привычной им черты города и опасаясь транспортных проблем.
Большая нагрузка по строительству социальной инфраструктуры, которую город возлагает на девелопера, ведет к значительному удорожанию проекта. Не желая нести убытки в одиночку, застройщики стараются возвести дома максимальной этажности, чтобы снизить затраты на квадратный метр. Если в высотном комплексе затраты на создание инфраструктуры не столь существенны в пересчете на единицу площади, то в малоэтажных проектах ценовая надбавка сразу бросается в глаза.
«В условиях кризиса на рынке, низкой покупательской способности и скачков валют мало кто из девелоперов рискнет возводить дорогостоящий продукт на новомосковских землях. Девелоперов, которые выражают желание строить малоэтажное жилье, сейчас на рынке нет», - ​говорит Владимир Яхонтов.

Чем больше жилая площадь проекта, тем разнообразнее объем инфраструктуры, которую должны на выходе получить покупатели. Обеспеченность «социалкой» рассчитывается исходя из количества жилых квадратных метров, поэтому жителям малоэтажных проектов чаще всего достается крайне ограниченный инфраструктурный набор, а у обитателей многоэтажных кварталов есть преимущество.
«Большие участки на десятки гектаров позволяют осваивать территории комплексно - ​по продуманности кварталы однозначно на голову выше любой точечной новостройки где-нибудь в плотном городском районе», - ​рассказывает Александр Зубец.

Но есть подвох: построенная школа или поликлиника не означает, что она работает и принимает учеников или пациентов. По словам девелоперов, по-прежнему нередко возникают сложности с передачей социальных объектов на баланс города. «Парадокс в том, что власти обязывают девелопера строить новые объекты, которые потом отказываются принимать. И дело не в недостаточности бюджета, а в согласовании, в котором участвуют множество сторон, департаментов, занимает это несколько месяцев», - ​поясняет Александр Зубец.

Часто получается так, что проектирование, допустим, детского сада велось по старым нормативам, а принимают объект с учетом вступивших в силу изменений. Эта проблема особенно актуальна для Новой Москвы: некоторые застройщики проектировали социальные объекты согласно нормам области, а передавали их на баланс как столичные комплексы.

Параллельно вводу новой недвижимости в Новой Москве растет и число жителей. Если в 2012 году на этой территории было зарегистрировано 232 тыс. человек, то теперь их почти 354 тыс. (сопоставимо с населением небольшого областного центра средней полосы России). Ожидается, что к 2035 году население Новой Москвы увеличится до 1,6 млн человек.

Вся территория Новой Москвы была условно разбита на несколько многофункциональных зон: жилую, общественную, природную, производственную. Спустя пять лет превалирует жилой компонент - ​развитие других кластеров запаздывает.

По официальным данным, за последние пять лет создано 100 тыс. рабочих мест - ​чиновники заявляют, что только 38% жителей Новой Москвы выезжают на работу в другие районы. В этой статистике не все так гладко. С учетом структуры построенного предложения общая потенциальная численность жителей этих «квадратов» составляет порядка 260-280 тыс. человек, то есть в два с лишним раза больше, чем новых рабочих мест.

Вызывает вопросы и структура занятости. По официальным цифрам, львиная доля всех рабочих мест в Новой Москве - ​торговля. «Торговая отрасль характеризуется невысокими средними заработками, поэтому скорее всего в ней заняты местные жители, которые проживали в ТиНАО еще до присоединения к Москве. Новоселы на присоединенных территориях должны обладать достаточным уровнем дохода - ​его пока обеспечивает только работа в Москве», - ​подчеркивает Мария Литинецкая. Об этом свидетельствует и география строительной активности: 92% предложения первичного рыка жилья сосредоточено в Новомосковском округе, причем в ближнем поясе - ​до 20 км от МКАД.

Эксперты отмечают, чтобы некогда задуманный масштабный проект Новой Москвы все-таки состоялся, надо повысить инвестиционную привлекательность территорий. Помимо дальнейшего развития транспортной системы Новой Москвы участники рынка предлагают перенести сюда головные офисы крупных компаний, построить индустриальные и технологические парки и ввести налоговые льготы для их резидентов. Если не принять радикальные меры, Новая Москва рискует превратиться в огромный спальный район. И каждый день сотни тысяч людей так и будут ездить в старую «нерезиновую» Москву, мечтая о богатстве, лучшей жизни и о том, как они из Новой Моск­вы наконец уедут.

Автор: Екатерина Сахарова
Фото: Shutterstock.com

Дайджест Недвижимости
Октябрь 2017 № 8 (125)