Гарантии под процент

С 1 января 2017 года в России работает компенсационный фонд долевого строительства. Его цель - ​защищать права обманутых дольщиков. Предполагается, что в случаях, когда девелопер не выполняет свои обязательства по договорам долевого участия, этот инструмент поможет завершить строительство или возместить убытки покупателям квартир на первичном рынке.

Формально фонд создан в январе, но отчисления в него застройщики начнут делать с 29 октября. Теперь они обязаны переводить 1,2% стоимости каждого заключенного договора долевого участия (ДДУ) в «фонд дольщиков» - ​эти деньги хранятся на отдельном счете, обособленно от остального имущества фонда. Процент, который застройщики перечисляют в фонд, со временем возрастет.
Такая схема постепенно заменит действующий механизм страхования ДДУ и банковских гарантий, а также существующее Общество взаимного страхования ответственности застройщиков. По данным Минстроя, в 2016 году 59% сделок в долевом строительстве были оформлены с договорами страхования или поручительством банков. Остальные по-прежнему обеспечивались только залогом прав застройщика на земельный участок и объект незавершенного строительства - ​этого явно недостаточно для эффективной защиты прав дольщиков.

Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев обращает внимание на ключевое свойство нового инструмента: деятельность компенсационного фонда регламентируется государством. Это означает совершенно другой уровень, на котором решается судьба проблемных объектов.

Компенсационный фонд будет аккумулировать значительную часть средств, предназначенных для завершения строительства, - ​в гораздо больших объемах, чем позволяют другие инструменты, гарантирующие выполнение обязательств застройщиков. «Страховые компании в этом отношении не конкуренты, что касается Общества взаимного страхования, то оно поддерживает только тех застройщиков, которые в него вступили, а компенсационный фонд охватит весь рынок», - ​комментирует Андрей Стригалев.

Финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников добавляет, что страхование договоров долевого участия не работало в части компенсаций. Средства, поступая на счета страховых компаний, накапливались в страховых резервах: не было принятых алгоритмов выплат. «Предлагаются принципиально иные, отличные от страховых, механизмы: фиксированные отчисления со стороны застройщиков, резервирование на счетах 10% планируемой стоимости проекта. Банк вправе не только оценивать, насколько целевыми были траты застройщика, но и по результатам анализа приостанавливать его деятельность, обратившись с соответствующим запросом в Минстрой и правоохранительные органы», - ​говорит он.

Однако способны ли банки корректно проверить, как реализуется девелоперский проект? Участники рынка уверены, что нужны меж­отраслевые дискуссии с участием Минстроя, Центробанка и девелоперами для уточнения этого спорного момента. Вызывает недовольство застройщиков и то, что не определена доля ответственности банковских структур.

«Пока непонятно, на основании каких данных банк будет оценивать операционные расходы застройщика, какова процедура контроля платежей. Не прописан уровень ответственности банковских структур - ​они, выполняя функции контрольного органа, напрямую влияют на сроки платежей и сроки реализации проекта в целом. Но если будут сформированы жизнеспособные принципы взаимодействия застройщика и банковских структур, на российском рынке появится беспрецедентная схема контроля за деятельностью девелоперов», - ​считает Дмитрий Трубников.
По подсчетам Минстроя, за 2016 год количество недостроенных объектов выросло более чем в два раза, а обманутыми дольщиками официально признаны 46 тыс. человек - ​фактически их в несколько раз больше. При этом средства компенсационного фонда не могут быть направлены на выплаты пострадавшим до его введения. Поэтому некоторое время параллельно будут действовать и прежние, и новые механизмы, защищающие дольщиков.

По последним правилам дольщики, которым придется обращаться за помощью в фонд, сами выбирают: достраивать дом, привлекая другого застройщика, или требовать компенсацию. Решение принимает общее собрание дольщиков, а его реализацией должен заниматься фонд.

Первые обязательства фонда возникнут через полтора-два года после его старта. Дмитрий Трубников поясняет, что в ближайшее время фонд будет работать на будущие потенциальные риски. «Проблемы дольщиков, которые успели пострадать от банкротств или невыполненных обязательств со стороны застройщиков, пока остались за скобками. В настоящее время Минстрой вместе с Центробанком определяют, что делать по уже произошедшим случаям».

Соблюдение прав дольщиков еще не гарантировано, полагает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. «Не исключена такая ситуация: в компенсационном фонде не окажется достаточного объема средств для завершения строительства проблемных объектов - ​например, если недострой одновременно возникнет у нескольких крупных компаний. Кроме того, в случае очередного кризиса на рынке недвижимости, когда продажи квартир на первичном рынке жилья упадут, существенно сократятся и поступления в компенсационный фонд», - ​аргументирует свое мнение эксперт.

Большой минус: дольщики в случае банкротства застройщика получат компенсацию за площадь не более 120 м2. Размеры многокомнатных квартир бизнес- и даже комфорт-класса превышают этот метраж, что уж говорить об элитных проектах. Конечно, покупатели элитного жилья не отдают последние сбережения за квартиру, тем не менее они остаются дольщиками, чьи права нуждаются в защите.

Намечено, что компенсация будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости квадратного метра жилья - ​это тоже вызывает вопросы. «Четкой формулы расчета рыночной стоимости не существует. Не исключаю, что она окажется заниженной, ведь показатели средней стоимости квадратного метра жилья Росстата и агентств недвижимости зачастую сильно отличаются», - ​резюмирует Дмитрий Котровский.

Изменившиеся правила означают сложности для многих девелоперов, причем не только для мелких игроков, но и для довольно крупных компаний, которые осваивают большие территории. Отчисления в компенсационный фонд - ​это еще не всё. Меры, которые дополнительно повысят надежность компании: замораживается 10% стоимости девелоперского проекта, ужесточаются требования к уставному капиталу и вводится правило «один застройщик - ​один проект».

Отныне каждый объект должен быть оформлен в отдельную проектную компанию и обеспечен живыми деньгами. Это означает, что не удастся выводить деньги из одного проекта на латание финансовых дыр в другом, подчеркивает Андрей Стригалев. Законодатели предусмотрели ограничения (наличие реализованных проектов и опыта в строительстве), чтобы у застройщика не было соблазна пойти по пути создания «дочек». Подобные требования препятствуют практике, когда под конкретный жилой комплекс регистрируется очередное юридическое лицо, но и дебютантам выйти на рынок теперь будет сложнее.

По словам Дмитрия Трубникова, сейчас на себестоимость проекта нельзя относить стоимость проведения магистральных сетей и ряд других расходов. «Резервирование серьезного объема денег в дальнейшем может сказаться на качестве строительства. А подход «одно разрешение - ​один корпус» ограничивает девелопера в бизнес-планировании на среднесрочные и долгосрочные периоды», - ​сетует он.

Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов дополняет: для девелоперов, ведущих точечную застройку, нововведение некритично, но способно негативно повлиять на рынок и строительную отрасль - ​общий тренд направлен на укрупнение девелоперского бизнеса и приоритет комплексной застройки. Директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет предсказывает, что в переходный период произойдет небольшой спад объема ввода жилья, но через год-полтора рынок вернется к прежним показателям.

Крупные игроки подстроятся под изменившиеся правила, в то время как некоторые мелкие компании станут жертвами искусственного отбора. «Законодательные ограничения и меры, регулирующие деятельность застройщиков, превратятся в фильтр, который отсеет слабых игроков с неэффективным менеджментом и без достаточного количества ресурсов. Крупные компании обеспечат себя необходимым уставным капиталом, а штат грамотных юристов поможет застройщикам с наименьшими рисками пережить перемены.

Специалисты прогнозируют, что за счет выбывания мелких и непрофильных игроков (в том числе путем слияния с более крупными компаниями) усилится монополизация рынка.

Автор: Екатерина Сахарова
Фото: Shutterstock.com

Дайджест Недвижимости
Октябрь 2017 № 8 (125)