Как молоды мы были, как верили в себя

Каждому из нас приятно вспомнить о прошедшем, о самых лучших и запоминающихся мгновениях нашей жизни, которых наверняка немало у всех. Наверное, именно эти ностальгические чувства и возникают сегодня у большинства игроков рынка недвижимости, поскольку раньше-то было хорошо, не то что сегодня.

Поэтому сегодня с помощью компании Savills мы решили вспомнить целый пласт истории элитного рынка недвижимости начиная с 2017 года. Причем, по мнению Дмитрия Халина, управляющего партнера Savills в России, все не так уж и плохо, как многим может показаться: «Даже в самые непростые времена московский рынок элитных новостроек уже не раз доказывал свою устойчивость и инвестиционную привлекательность. Для того чтобы еще раз наглядно продемонстрировать это, эксперты Savills проанализировали все основные показатели данного сегмента, начиная с 2009-2010 годов по сегодняшний день. Мы проследили динамику количества заключенных сделок, объема предложения, изменение площадей продаваемых квартир и апартаментов. Главный вывод, который можно сделать из нашего исследования - ​за весь период своего существования рынок элитных новостроек Москвы сумел избежать резких падений и существенного снижения активности. Все эти годы, несмотря на экономические сложности, он уверенно шел вперед и успешно развивался».

После периода резкого роста числа сделок в I полугодии 2010 года количество транзакций на первичном рынке премиальной недвижимости столицы в последующие полугодия остается достаточно стабильным. Даже в самые сложные с экономической точки зрения времена резкого снижения данного показателя не произошло. Следует отметить, что количество лотов, проданных за I полугодие этого года, сопоставимо с аналогичным показателем в докризисном 2013-м.

Средний за I-II кварталы показатель количества лотов, представленных в открытой продаже, за последние девять лет продемонстрировал значительный рост - ​аналитики Savills зафиксировали увеличение числа экспонируемых лотов более чем в два раза. Так, начиная с 2011 года наблюдается в целом положительная динамика изменения данного показателя - ​исключением стал кризисный для экономики страны 2016 год (снижение объема предложения элитных квартир до уровня 2014 года). Однако уже через год данный показатель не только вернул предыдущие позиции, но и значительно превзошел их, достигнув исторического максимума.

Эксперты Savills также сравнили динамику количества заключенных сделок и объема предложения московских новостроек в сегментах премиум- и бизнес-класса на первичном рынке московской недвижимости. Выяснилось, что объем предложения и заключенных сделок на рынке новостроек как премиум-, так и бизнес-класса заметно увеличился. Стоит отметить, что наибольший рост данных показателей наблюдается на рынке бизнес-класса - ​число экспонируемых здесь лотов по сравнению с 2009 годом увеличилось почти в три раза (на 271%), в то время как проданных лотов стало больше в 3,3 раза.

На премиальном рынке недвижимости также отмечается рост показателей объема предложения и спроса - ​примерно в два раза (на 107 и 81% соответственно).

За истекшие девять лет средняя площадь реализуемых квартир/апартаментов постепенно снижалась и в общей сложности уменьшилась достаточно значительно - ​практически на 30%.

Начиная с 2013 года средний бюджет предложения в долларах постепенно снижается. Наиболее значительный спад был отмечен в период с 2014 по 2016 год, что объясняется резким снижением курса рубля по отношению к доллару США, при котором девелоперы, в свою очередь, снижают долларовые цены на премиальную недвижимость, стремясь максимально «смягчить» негативное воздействие сложной экономической ситуации на фактор спроса.

Средние долларовые цены за 1 м² с 2009 года были подвержены влиянию экономических изменений в стране, что в различные периоды вызвало значительные колебания данного показателя. Тем не менее в целом средние бюджеты квартир на первичном рынке новостроек премиум-класса изменялись не слишком скачкообразно, что объясняется влиянием корректировок площадей квартир.

Начиная с 2009 года количественные показатели cтроительства нового премиального жилья в Москве демонстрируют стабильный и уверенный рост. Небольшое снижение было отмечено в наиболее сложные с экономической точки зрения годы (2015-2016). Однако уже в 2017 году суммарное количество строящихся объектов премиальной недвижимости в Москве не только вернулось на уровень 2014 года, но и превысило его.

За последние несколько лет наибольшее число сделок на рынке премиальных новостроек Москвы заключалось в проектах от трех застройщиков: «Интеко» (почти треть всех сделок), «Галс-Девелопмент» и «Донстрой» - ​по 13 и 11% объема спроса соответственно. Таким образом, более половины (54%) всех сделок на первичном рынке премиум-класса столицы было заключено с участием данных компаний.

Неплохо выглядят и показатели рынка аренды элитных квартир. Как отмечает директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова, «с начала года спрос на долгосрочную аренду московских премиальных квартир вырос довольно существенно - ​на 11%. Однако адекватная рыночная оценка арендодателями выставляемых объектов по-прежнему является одной из самых актуальных проблем для данного сегмента.

Завышенная ставка значительно увеличивает сроки экспозиции квартир и нередко заставляет потенциальных клиентов искать новые варианты. Это затрудняет поиск и оттягивает момент принятия окончательного решения. При этом выбор на рынке премиальной аренды столицы действительно широк, и сегодня есть возможность найти подходящий вариант практически в любом бюджете. Ценовой диапазон предлагаемых в аренду высокобюджетных квартир и апартаментов - ​от 70 тыс. до 4,5 млн руб. в месяц».

Наибольшее число высокобюджетных квартир для аренды традиционно экспонируется в районах Арбат-Кропоткинская и Тверская-Кремль. Объем предложения лотов в данных локациях распределился практически в равных долях - ​20 и 18% общего числа дорогих квартир для аренды на рынке Москвы соответственно. Кроме того, заметное количество объектов представлено в районе Ленинградского проспекта (9%).

Средневзвешенный бюджет предложения на рынке дорогой аренды Москвы по итогам ноября 2017 года - ​305 тыс. руб. за объект в месяц. Данное значение сопоставимо по уровню с аналогичным показателем в начале лета. В целом за последние три года ставка аренды от собственников изменилась более заметно - ​уменьшилась примерно на 10% - 337 тыс. руб. до текущего значения.

По данным на начало ноября 2017 года, самые дорогие квартиры в аренду предлагаются в следующих районах: Арбат-Кропоткинская (367 тыс. руб. за объект в месяц), Краснопресненская и Тверская-Кремль - ​360 тыс. руб. и 337 тыс. руб. за объект в месяц соответственно. Самый высокий этаж, где в настоящее время предлагается квартира в аренду, - ​это 48-й. Так, на данном этаже в ЖК «Дом на Мосфильмовской» за 275 тыс. руб. в месяц можно арендовать трехкомнатную квартиру площадью 118 м².

Средняя площадь квартиры в высокобюджетном сегменте рынка аренды в Москве составляет 135 м². При этом стоит отметить, что в основном преобладают лоты площадью 120-150 м² и 150-200 м² - ​примерно по 20%. Доля компактных квартир (менее 50 м²) не такая значительная - ​7%.

Средняя запрашиваемая ставка аренды от потенциальных арендаторов на конец 2017 года составляет 202 тыс. руб. за объект в месяц. 37% всех запросов от потенциальных арендаторов по итогам октября 2017 года приходилось на квартиры в ценовом диапазоне 150-300 тыс. руб. за объект в месяц. А главное - ​собственники высокобюджетных квартир в настоящее время готовы предоставлять скидку арендаторам в размере около 7%.

Дайджест Недвижимости
Декабрь 2017—Январь 2018 № 10 (127)