Не думай о покупке свысока

Рынок недвижимости пестрит предложениями на любой вкус. Каждый подбирает оптимальный для себя вариант, но нужно четко понимать, какое жилье относится к первичному, а какое - ​ко вторичному. Сегодня огромное количество квартир в новостройках уже сдано, на них оформлена собственность - ​многие ошибаются, причисляя подобные предложения к первичному рынку.
Недвижимость считается первичной, если покупатель приобретает ее на стадии строительства и подписывает договор долевого участия или договор уступки прав требования, действующие по закону № 214-ФЗ. Недвижимость вторичного рынка предполагает, что на нее зарегистрировано право собственности в Росреестре, БТИ либо Департаменте муниципального жилья.

Орган, регистрирующий право собственности, менялся: раньше регистрация в Московской области проходила в органах БТИ, в подтверждение чему у многих людей сохранилось регистрационное удостоверение без водяных знаков и каких-либо дополнительных записей в Росреестре. До 2000 года регистрацию проводил Департамент муниципального жилья в Москве.

Надо помнить главное: если ваши правоустанавливающие документы оформлены в соответствии с законодательством, действующим на момент регистрации, они являются легитимными и их не придется перерегистрировать в Росреестре.

Взвесив все плюсы и минусы, вы решили, что квартира на вторичном рынке - ​наилучший вариант. Теперь необходимо обозначить ориентиры для вашей будущей недвижимости. Есть обязательные моменты: например, некоторым принципиальна близость к метро или МЦК, а для семей с детьми расстояние до центра зачастую не играет роли - ​гораздо важнее, чтобы в пешей доступности находилась социальная инфраструктура.

После того как выбраны характеристики будущего дома, начинается стадия обзвона. Не все квартиры, которые продаются в открытом доступе, удастся купить: либо предложение не соответствует заявленной цене, либо оно чем-либо отягощено.

Рассмотрим подробнее усложняющие нюансы. Альтернативная сделка предполагает, что собственник продает свою квартиру и одновременно с этим покупает другую. Разновидностью альтернативы является цепочка, в которой участвуют несколько квартир, увязанных в одну сделку, - ​оптимальным будет использовать не более трех-четырех квартир. Трудности возникают в связи с тем, что найти свободную квартиру на рынке проблематично и каждая выбранная квартира тоже способна оказаться альтернативной. В результате возникает замкнутый круг, в котором найти последнее звено практически нереально.

Альтернатива - ​распространенный вариант, но количество предложений на вторичном рынке увеличивается. Поэтому многие продавцы разрывают цепочки: сначала продают, а только потом на полученные от продажи деньги покупают. Однако разорвать сделку получится не всегда - ​например, если в квартире зарегистрирован пенсионер или несовершеннолетние дети, которым некуда выписаться.

Второе отягощающее обстоятельство - ​несовершеннолетние собственники. Очень многие покупатели не хотят покупать такие квартиры: подготовка сделки занимает слишком много времени - ​минимальный срок рассмотрения документов в органах опеки и попечительства составляет в среднем от двух недель до месяца, при этом пакет документов внушительный. Но бояться этих сделок не стоит, потому что их контролируют органы опеки и попечительства, а с июня 2016 года сделки в обязательном порядке заключаются в нотариальной форме, поэтому риски по приобретению недвижимости минимальны.

Следующий вариант - ​квартира, которая находится в залоге у банка. Третьей стороной выступает банк, так что все будет зависеть от его условий. Одна из наиболее часто используемых схем выглядит так: покупатель гасит ипотеку за продавца, после чего право собственности регистрируется на имя нового собственника.

Предположим, вы нашли подходящую квартиру. Вам необходимо внести соответствующую предоплату продавцу объекта. Задаток - ​способ обеспечения основного обязательства, следовательно, денежные средства возвращаются только на условиях договора. Приобретая квартиру по ипотеке, следует прописать, что деньги вам обязаны вернуть, если банк откажет или если при юридической проверке квартиры будут установлены факты, несовместимые с дальнейшим беспроблемным владением недвижимостью.

Наиболее часто используется аванс, предполагающий возврат денежных средств, за исключением ситуаций, когда иное прописано в договоре. Однако продавец, как правило, настаивает на условиях, при которых вернуть аванс затруднительно. В риелторских компаниях обычно используются такие формы внесения денежных средств, как предоплата или обеспечительный платеж. Покупатель ничем не рискует - ​просто вносит деньги, а остальную работу за него выполняют специалисты.

При самостоятельном внесении денег физическому лицу соблюдайте осторожность: некоторые продавцы собирают сразу несколько задатков от потенциальных покупателей, а потом исчезают. Чтобы обезопасить себя, лучше вносить небольшие суммы, а в соглашении указать, что нет иных соглашений, подписанных до настоящего момента с другими покупателями.
Теперь начинается подготовка к самой сделке. Приобретая недвижимость по ипотеке, сначала надо получить одобрение банка, а покупая за свободные средства - ​проверить объект. Стандартный срок предоплаты составляет от 10 до 14 дней, по ипотечным сделкам срок увеличивается на полторы недели.

В первую очередь нужно проверить наличие правоустанавливающих документов, заказать выписку из единого государственного реестра и сравнить данные, указанные в выписке из ЕГРН, с предоставленными вам документами. Дальше следует проверить субъекта сделки и других лиц, участвующих в ней.

Продавец должен предоставить справку из психоневрологического и наркологического диспансера, что он не состоит на учете и не находится под диспансерным наблюдением. Эти справки выдает непосредственно врач по результатам проведенных исследований. Также имеет значение, в браке продавец или нет: в случае, если права второй половины не будут учтены, есть риск оспаривания сделки.

С 2015 года участились случаи признания гражданина банкротом: в данной ситуации все сделки, которые совершены за год до признания гражданина банкротом, могут быть оспорены. Выясните, есть ли долги у вашего продавца и в каком объеме: долг в размере 500 тыс. руб. дает кредиторам право подать заявление в арбитражный суд, чтобы признать гражданина банкротом.
Следующий этап - ​проверка сделки, по которой продавец стал собственником. Она будет зависеть от вида правоустанавливающих документов. Существует договор передачи (приватизация), договор долевого участия или уступки прав требования, рента, договор купли-продажи и дарения.

В связи с последними изменениями в налоговом законодательстве договор дарения между родственниками стали заключать гораздо чаще: льгота об освобождении от уплаты НДФЛ при продаже предоставляется по исключительному перечню сделок при владении более трех лет. К таким сделкам, заключенным после 1 января 2016 года, законодатель относит договор передачи, ренты, наследства и дарения между близкими родственниками. Для всех остальных сделок льготный срок владения на праве собственности, по истечении которого не придется платить налог с продажи в полном объеме и подавать декларацию, составляет пять лет. Договор дарения безусловный - ​сохранить право пользования не удастся, поэтому из этой квартиры можно торжественно выехать в том числе и на улицу.

Договор ренты - ​один из самых скандальных видов сделок, его оспаривают по различным основаниям. Для него обязательна как нотариальная форма, так и проверка надлежащего исполнения самой ренты, которая заключается в виде договора пожизненного содержания с иждивением.

Договор купли-продажи - ​наиболее часто встречающаяся сделка, важно правильно и корректно произвести все расчеты. Договор наследования не в силах досконально проверить ни один профессионал, так как система права в отношении незаконнорожденных детей, которые могут предъявить свои притязания на квартиру наследодателя, пока еще не слишком развита.
Покупателю со свободными деньгами для регистрации права собственности достаточно правоустанавливающих документов, выписки из домовой книги, подтверждающей наличие либо отсутствие зарегистрированных лиц, и подписанный договор купли-продажи. Для ипотечных покупателей данный пакет дополняется банковскими документами: кредитным договором, регистрацией права залога, а также доверенностью.

Фото: Shutterstock.com
Автор: Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet