Один в поле…

Застройщики готовятся работать по новым правилам. Накал негативного отношения к грядущим с 1 июля изменениям стих, и девелоперы поняли, что жить и работать придется в предлагаемых условиях, поэтому рассуждать о нововведениях стали менее резко и более конструктивно. Вот и задачу – ​нарастить объемы ежегодного ввода жилья до 120 млн м2, поставленную недавно главой государства, они хоть и считают амбициозной, но уже все же реализуемой. Подобные показатели, по их мнению, выполнимы, но лишь при грамотной регуляторике и государственной поддержке спроса и предложения на рынке.

АВТОР: Оксана Самборская

Слабая надежда девелоперского сообщества, появившаяся в конце мая, что вступление в силу поправок в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» будет отложено на полгода (с такой инициативой выступали депутаты Госдумы РФ), умерла окончательно. В конце мая новый вице-премьер российского правительства Виталий Мутко, курирующий строительство, подтвердил, что изменения в законодательстве будут обсуждаться уже на ближайшем заседании правительства, с тем чтобы внести законопроект с поправками на рассмотрение депутатами в весеннюю сессию и к середине месяца успеть принять закон в Госдуме, а до конца июня — ​утвердить в Совете Федерации. Правда, по словам вице-премьера, возможно, что вступление в силу отдельных спорных норм будет все-таки отложено.

Напомним, что поправками предполагается переход на проектное финансирование: переход на эскроу-счета, требование к застройщикам держать на своих счетах 10% стоимости проекта, соблюдать баланс – один застройщик = один проект и т. д. Вступить в силу поправки должны 1 июля 2018 года, их цель — ​сокращение числа проблемных проектов, искоренение практики «строительной пирамиды», когда проекты достраиваются за счет денег, приходящих от новых проектов или новых очередей, и как результат — ​искоренение проблемы обманутых дольщиков.

Среди девелоперского сообщества поначалу, такие предложения вызвали, мягко сказать, неоднозначную реакцию. Появились мнения, что данные законодательные изменения уберут с рынка небольшие девелоперские компании, рынок монополизируется несколькими строительными гигантами, жилье подорожает и станет менее доступным, на рынок вновь массово выйдут жилищно-строительные кооперативы — ​схема в принципе законная, но пока недоработанная и противоречивая. Однако постепенно накал негативного отношения к нововведениям стих, девелоперы поняли, что жить и работать придется в предлагаемых условиях, и стали рассуждать менее резко и более конструктивно. Не будем забывать и о том, что нововведения планируется вводить поэтапно, говорит генеральный директор компании S. A. Ricci Александр Морозов: помимо подготовительного этапа (ранее планировался до 30.06.2018), существуют еще переходный и завершающий этапы. Переходный этап будет длиться год, в это время планируется, что около 30% заключенных договоров долевого участия (ДДУ) будут проходить с использованием механизма счетов эскроу, 70% — ​привлечение средств напрямую застройщиком. У застройщиков остается выбор варианта привлечения средств. Во время завершающего этапа, на который отводилось полтора года (с 01.07.2019 до 31.12.2020), 95% заключенных ДДУ должны проходить с использованием специальных счетов, 5% — ​с привлечением средств напрямую застройщиком.

«Подстелили соломки» и сами девелоперы, в срочном порядке получив разрешение на максимальное количество квадратных метров и число проектов, которые выйдут на рынок еще по старому 214 ФЗ. «В I квартале в Москве выдано разрешений на возведение жилья общей площадью 3 млн м² против 1,5 млн в тот же период 2017 года. Для понимания приведу данные по вводу жилья в Москве: каждый год в столице сдается в эксплуатацию порядка 3–3,5 млн м². То есть объем разрешенной в I квартале застройки очень большой», — ​говорит генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская») Кирилл Игнахин. Это еще один страх противников нововведений. Если все выйдут на стройку одновременно и сдадут свои объекты в срок, то рынок ждет затоваривание, а значит, и падение цен. Кирилл Игнахин считает, что это не так. «Совсем не обязательно, что все эти «метры» поступят на рынок одновременно или даже в течение одного года. Поэтому мы не ожидаем резких скачков объема предложения, а потребители тем более не заметят никаких изменений на рынке», — ​комментирует ситуацию девелопер.

Те, кто получить разрешения на строительство до вступления поправок в силу не успеет, «станет первопроходцем», считает генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский) Роман Сычев. Но отчаиваться не стоит. «На сегодняшний день точно спрогнозировать влияние поправок невозможно, так как нам еще предстоит поработать в новых условиях и ощутить все нововведения на собственных проектах. Сегодня нет однозначного мнения о готовности застройщиков к изменениям, — ​поясняет застройщик. — ​Основные риски связаны с проектным финансированием. То есть те застройщики, которые не смогут самостоятельно финансировать строительство и привлечь кредит, будут вынуждены либо продавать площадки, либо объединятся с другими девелоперами». По мнению генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, до 30% мелких и средних застройщиков вряд ли смогут соответствовать этим требованиям и, возможно, покинут рынок.

Однако, полагает Роман Сычев, большинство крупных компаний, особенно из числа тех, которые работают на больших и устойчивых рынках жилья (столичные агломерации, Краснодарский край, Татарстан и т. д.), все-таки будут отвечать требованиям закона. Не следует забывать, что застройщикам для подготовки было отведено больше года.

Среди основных факторов риска Роман Сычев выделяет:

– критерии для получения проектного финансирования;

– ставка по кредитованию застройщика;

– правило «один застройщик — ​одно разрешение на строительство», которое может привести к дроблению бизнеса застройщика на множество юридических лиц с определенным портфелем построенных проектов;

– проблема межбанковского взаимодействия, когда ипотека для физического лица одобрена в одном банке, а счет эскроу для приобретения новостройки — ​в другом.

Директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов видит и другие аспекты проблемы. «Сколько игроков останется на рынке, нужно или нет ждать госмонополию на строительство и упадут ли темпы строительства — ​все эти вопросы сегодня нельзя относить к критичным и основным, — ​говорит эксперт. — ​Игрокам рынка жилой недвижимости куда важнее сформулировать для себя и для потребителя, насколько в результате планируемых законодательных инициатив изменится лицо самого продукта, особенно в доступном сегменте». В текущей ситуации именно комфорт-класс окажется наиболее чувствительным к изменениям, считает эксперт.

По мнению Дмитрия Цветова, уход части застройщиков с рынка из-за отсутствия доступа к финансированию означает «передачу в руки» банков ключевого решения, быть или нет проекту, сократит количество идей. Казалось бы, конкурентная борьба за доступ к финансированию и за кошелек покупателя должна, наоборот, стимулировать появление большего количества идей и проектных решений. Но, напоминает Дмитрий Цветов, строительная отрасль — ​это, в первую очередь, большое количество сложных технологических процессов и процедур, поэтому ее деятельность невозможно перестроить в один момент. Неизбежная корректировка бизнес-процессов, то есть перестройка системы взаимодействия с банковскими структурами, поиск альтернативных источников финансирования и многое другое, замедлит деятельность девелоперов и, соответственно, темпы реализации проектов.

Что в таком случае произойдет с квартирами как с продуктом? Его развитие, считает Дмитрий Цветов, волей-неволей на какой-то период замедлится. Девелоперы будут использовать проверенные — ​то есть хорошие, но типовые для них проекты, экономическую эффективность которых будет легко защитить в банке. «Я не готов прогнозировать появление новой волны обезличенной застройки, но процент типового жилья точно вырастет», — ​предостерегает девелопер.

Еще один хороший вопрос в том, сколько банков будет предоставлять проектное финансирование. Пока анонсировано чуть больше 20 «уполномоченных банков». При этом, считает Дмитрий Цветов, не стоит ожидать, что, когда прекратится практика заключения ДДУ, за проектным финансированием в банки придет намного больше представителей девелоперских компаний. Но и «стандартного» количества запросов или апелляций, если будет получен отказ, хватит, чтобы серьезно замедлить работу банковских структур. Кстати, добавляет Дмитрий Цветов, на рынке практически не поднимался вопрос о механизме пересмотра или обжалования принятого банком решения, а также о других возможных вариантах для получившего отказ девелопера.

Банкам, как и строительным компаниям, потребуется период адаптации к изменениям, в том числе, как представляется, потребуется некая единая формализованная база знаний, которая станет «учебным материалом» для экспертов, принимающих решение по тому или иному проекту. «В ситуации, когда отрасли поставили целевые показатели строительства на уровне 120 млн м² в год, процесс «раскачки» банковских структур также затормозит общерыночные процессы», — ожидает Дмитрий Цветов.

При этом, по мнению директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павла Брызгалова, строить ежегодно 120 млн м² (такую задачу в своем послании Федеральному собранию поставил президент России Владимир Путин) — ​вполне реально. Однако для того, чтобы застройщики смогли реализовать заявленный объем площадей, федеральным властям следует реализовать ряд мер, благодаря которым будет обеспечен спрос на это предложение. «Если бы ощущалась потребность на такое количество квадратных метров со стороны потенциальных покупателей, уверен, девелоперы уже сегодня осваивали бы новые площадки более активно, — ​считает Брызгалов. — ​Драйвером спроса в текущих экономических условиях является ипотека. Снижение (ставок) до 7% приведет к тому, что на рынок смогут выйти покупатели с меньшим уровнем доходов». По словам представителя бизнеса, спрос можно поддержать также за счет реализации различных социальных программ, которые помогут улучшить жилищные условия менее обеспеченным категориям граждан (военные, учителя, многодетные семьи и пр.).

К необходимости быть терпеливым нас возвращает коммерческий директор Sezar Group Ольга Барабанова. «Предстоит действительно масштабная реорганизация бизнес-процессов как на стороне банка, которому потребуется глубокое погружение в специфику бизнес-процессов, так и на стороне девелопера, у которого появляется дополнительный надзорный орган с весьма широкими полномочиями, — ​предостерегает эксперт. — ​Это дает основание прогнозировать, что с момента вступления в силу поправок до появления реальной практики применения пройдет не один месяц».

При этом «фатальными», по мнению девелопера, эти изменения не станут — ​объем проектов в стадии реализации и созданный «до новых мер» задел, по нашей оценке, закроет потребности спроса на 3–5 лет. На московском рынке генеральный директор компании «СМУ‑6 Инвестиции» Алексей Перлин и вовсе не видит проблем с объектами: «Если говорить гипотетически, то есть условно завтра все вдруг перестанут строить и выводить новые проекты, то дефицита мы не ощутим 2–3 года. По сути, это девелоперский цикл одного проекта».

Что касается опасений роста цен, то тут ожидания тоже противоречивы. Александр Морозов считает, что в будущем девелопера принципиально не станут ограничивать в ценовой политике, поэтому цены могут быть разные на различных стадиях строительства. Однако банки будут следить за исполнением целевых финансовых ориентиров, поэтому в каких-то случаях будет устанавливаться порог нижней цены.

«Совершенно точно можно сказать, что в ближайшие два года роста цен на жилье не будет. Не исключено, что после 2021 года возможен разворот тренда (в последние несколько лет мы наблюдали снижение стоимости жилья) и небольшой рост цен, однако он не будет большим, не более 1–2%», — ​полагает эксперт.

Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский также уверен, что с точки зрения потенциального роста цен бояться нечего, так как на ценообразование будет оказывать влияние покупательская активность, которая сегодня находится на низком уровне. Реальные доходы населения не увеличиваются, неуверенность в завтрашнем дне и отсутствие необходимых накоплений не позволяют многим решиться на ипотеку. «В такой ситуации, несмотря на удорожание себестоимости по новым проектам, застройщики не смогут поднимать цены, скорее всего, им придется уменьшить свою маржу», — ​резюмирует Андрей Колочинский.  

Фото: Shutterstock.com
Дайджест Недвижимости. Май 2018 № 130