С начала года рынок элитных загородных поселков пополнил только 1 проект

За прошедший год снижение объема предложения элитной загородной недвижимости на первичном рынке составило 13%.

Несмотря на то, что в 2017 году рынок, казалось, вышел из сумрака - за год на нем стартовало несколько крупных поселков бизнес-класса с организованной застройкой, в том числе Lake Club и поселок таунхаусов Park Fonte от компании Villagio Estate на Новорижском шоссе, крупный проект Wright Village на Киевском шоссе, поселок при гольф-клубе Villa Links в 60 км от МКАД по Рогачевскому шоссе, элитный поселок Art-Eco и другие объекты, начало 2018 года снова показало падение девелоперской активности. С января по март в продажу вышло только 9 новых проектов и очередей в действующих поселках во всех классах загородного жилья, из них всего один в элитном сегменте что на 18% ниже итогов аналогичного периода 2017 года. Общее число лотов в данных объектах составило 984 единиц, таким образом, новое предложение сократилось почти в 2 раза за прошедший год.

Между тем, спрос, который до этого времени был более, чем сдержанным, за последние месяцы показал некоторый рост. Суммарная площадь поглощенных за I квартал коттеджей составила 17,9 тыс. кв. м, что почти в 3 раза больше, чем было куплено в I квартале 2017 года, а объем поглощения за это время достиг 75 сделок, что на 5% больше, чем годом ранее.

Означает ли это, что затормозивший рынок кризис заканчивается? Эксперты смотрят в будущее со сдержанным оптимизмом. По мнению аналитиков Blackwood, качественные проекты всегда находят своего покупателя, готового платить адекватную цену за хорошее предложение. Но реальность рынка такова, что в продаже постепенно остаются слишком крупные лоты с неэффективными площадями и, потому слишком дорогие, или морально устаревшие лоты. Поэтому, несмотря на достаточно стабильный спрос на рынке элитной загородной недвижимости, покупатели не спешат приобретать дома и участки. А повышение активности продаж, считают эксперты, в первую очередь, можно связать с новым объемом интересных скидок, которые девелоперы готовы сегодня давать для реализации своих проектов. В частности, для некоторых лотов, выставляемых в валюте, цены в период акций фиксируются в рублях и могут быть в 2 раза ниже цены экспонирования.

Снижение объема предложения и рост спроса на коттеджи были не единственными противоречивыми факторами на рынке в I квартале 2018 г. Разнонаправленная динамика наблюдалась и в ценах на выставленные проекты. Если в классе de luxe средняя стоимость коттеджа за год выросла на 16-18%, то в классе premium она практически по всем типам лотов упала от 10% в долларах до 19% в рублях. В итоге 1 кв. м в классе de luxe в среднем стоит $5 093 или 289,9 тыс. рублей, а в классе premium $2 810 (144,9 тыс. рублей). Причем с начала года в классе premium снижение цен показали и участки без подряда, средние удельные цены на которые только за прошедший квартал снизились как в долларах, так и в рублях на 8-10%, хотя именно на УБП пришлось 45% всего спроса. Доля коттеджей в спросе возросла до 44% за счет снижения цен на последние лоты в некоторых поселках и проведение акций от девелоперов, а доля элитного сблокированного жилья составила 11%. Эксперты объясняют снижение цен на участки в объектах класса premium тем, что основной спрос в 1 квартале сосредоточился в классе de luxe - на него с начала года пришлось 56% сделок.

По мнению аналитиков компании Blackwood, до конца года основные тенденции рынка не изменятся. В первую очередь, нет предпосылок для роста объемов строительства. До конца года в продажу будет выведено не более 2 новых элитных проектов. Во-вторых, основной объем предложения по-прежнему сохранится в сегменте участков без подряда, на который только в новом предложении на загородном рынке в целом приходится 66%в 1 квартале 2018 , и эта доля не снижается уже в течение года. Что касается организованной застройки, то будущее коттеджных поселков пока остается за более низкими ценовыми сегментами, в основном бизнес-классом или проектами, позиционирующимися в нижнем ценовом диапазоне премиального сегмента. Эта тенденция отмечалась и в прошлом году, и в новом предложении 2018 года, где 67% составили проекты эконом- и комфорт-класса. Среди поселков бизнес-класса можно отметить два новых объекта: один из них с участками - КП «Химки ИЖС» на Ленинградском шоссе, второй проект - комплекс таунхаусов «Сколково town» в 3 км от МКАД по Минскому шоссе. Новые предложения на элитном загородном рынке останутся точечными и в ближайшие несколько лет не окажут значительного влияния на динамику развития рынка.