Апартаменты в новостройках Москвы:

70% покупателей - молодежь до 35 лет, спрос за год вырос на 28%, однако прогнозы роста популярности формата сильно преувеличены. Cui prodest - кому действительно выгоден перевод апартаментов в статус жилья?

В ИНКОМ-Недвижимость проанализировали актуальные вопросы спроса и предложения апартаментов на первичном рынке жилья Московского региона, а также проблемы, связанные с перспективой изменения статуса этой категории недвижимости. В частности, среди основных причин намерения властей реформировать данный сегмент аналитики называют желание переложить заботы о создании социальной инфраструктуры на плечи застройщиков. Специалисты компании также утверждают: в случае введения жестких нормативов жилищного строительства класс доступных апартаментов перестанет существовать, а цены вырастут в диапазоне от 10% до 20%, что сделает для многих покупателей невозможным приобретение объекта недвижимости в престижных локациях. Тиражируемое сегодня утверждение об увеличении популярности апартаментов эксперты ИНКОМ-Недвижимость считают преувеличением: востребованность таких лотов в столице, действительно, выросла за год на 28%, но в рамках общего повышения спроса на первичном рынке, а также вследствие прироста предложения данного формата - на фоне периодических заявлений чиновников о грядущих преобразованиях девелоперы стараются успеть вывести проекты в продажу по старым нормативам. В любом случае, по мнению Аналитического центра компании, сегмент апартаментов не может стать массовым, а значит, не способен влиять на состояние рынка новостроек по региону в целом (так, в ТиНАО и Подмосковье данный формат практически отсутствует). В структуре спроса на апартаменты в старой Москве доминирует комфорт-класс - у него 55%, в предложении превалируют объекты бизнес-класса - их 62%. Лоты категории «стандарт» не востребованы у покупателей и не представлены на рынке. В зависимости от округов основной спрос сконцентрирован в ЦАО - 35% от общего объема, также в тройке лидеров ЗАО с 19% и ЮАО с 16%. 32% предложения апартаментов - в ЦАО, 20% - в ЗАО, 10% - в САО. Контингент покупателей апартаментов на 70% состоит из молодых людей - представителей т. н. поколения Y (28-35 лет); 30% приходится на граждан более старшей возрастной категории - условно поколение Х (36-60 лет). Нередко подобные объекты приобретают москвичи или резиденты иногородних и иностранных компаний в качестве дополнительной жилплощади - рядом с офисом, московским представительством фирмы.

В очередной раз власти рассматривают вопросы изменения статуса апартаментов. В частности, в Госдуму РФ внесен законопроект, имеющий целью восстановить «нарушенные права» собственников недвижимости данного формата и установить механизм перевода ее в категорию жилья. В отношении будущих проектов с апартаментами предлагается ввести правила, регулирующие их возведение в соответствии с нормативами жилищного строительства. Своим мнением о ситуации в сегменте апартаментов на рынке новостроек Московского региона делится руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

Действительно ли права жильцов апартаментов нарушены, а участники рынка остро нуждаются в изменении статуса этой недвижимости?

Дмитрий Таганов: «Ни застройщики, ни покупатели не заинтересованы в присвоении апартаментам статуса жилых помещений. Нарушение прав жильцов - на мой взгляд, не совсем верная формулировка. Например, в низших и средних ценовых сегментах крайне важна стоимость покупки - у апартаментов она обычно на 10%, а то и 20% ниже, чем у квартир аналогичной классности и в той же локации. Граждане взвешенно выбирают объекты в соответствии со своими запросами, их не принуждают к покупке и не вводят в заблуждение. Один из основных камней преткновения - это постоянная регистрация в апартаментах, но она возможна и в настоящее время - по судебному решению, то есть в случае, если человек докажет, что это его единственная недвижимость в собственности. В принципе разрешение "прописаться" в апартаментах - не новость, это практикуется давно и не несет особых проблем.

Нарушены ли права жильцов объектов класса "люкс"? Думаю, это праздный вопрос. Для многих покупателей элитной недвижимости первостепенное значение имеет уникальность местоположения - зачастую в таких локациях нет жилых домов. Представьте, к примеру, что в Москва-Сити начнут, как при обычных ЖК, строить детские сады и прочие соцучреждения...

Считаю, что под нарушением прав жильцов в первую очередь подразумевается как раз отсутствие в комплексах с апартаментами социальной инфраструктуры. И чиновники желают переложить заботы о возведении детсадов, школ и поликлиник на плечи застройщиков. Девелоперы, которые занимаются проектами апартаментов, освобождены от данной "повинности", но в случае реформации сегмента им больше не удастся этого избежать.

Также не удастся покупателям недвижимости комфорт- и бизнес-классов приобрести объект в престижном районе недалеко от центра до 20% дешевле, чем на рынке квартир. Потому что в случае реформации сегмент доступных апартаментов перестанет существовать, а цены вырастут до стоимости жилья.

Однако, памятуя о новых поправках в 214-ФЗ, смягчающих ограничения для застройщиков жилья, можно предположить, что серьезные ужесточительные меры к строительству апартаментов так и не будут применены. Рынок не нуждается в таких изменениях, ситуация в этом сегменте не является социальной проблемой, требующей обязательного разрешения».

Сегодня нередко можно услышать мнение об увеличении спроса на апартаменты, есть ли тенденция роста популярности данного сегмента?

Дмитрий Таганов: «Рынок апартаментов существует, но нельзя сказать, что он имеет предпосылки к росту, скорее его можно назвать нишевым. Да, в рамках общего повышения востребованности первичных объектов жилья увеличилась и заинтересованность в апартаментах - на 28% за год. И главным образом это связано с ростом объема предложения данной категории - он носит волнообразный характер и нередко связан с очередными планами правительства законодательно изменить статус апартаментов. Застройщики стараются успеть вывести проект в продажу до внесения поправок - по старым нормативам.

Покупатели не склонны чутко реагировать на прожекты властей и активизироваться до наступления перемен - во-первых, все уже привыкли к "угрозам" в отношении апартаментов, во-вторых, данный сегмент не может быть настолько востребованным в массах, чтобы влиять на состояние первичного рынка в столичном регионе в целом.

В Новой Москве и Подмосковье рассматриваемый формат практически не представлен и не популярен. Анализ спроса на апартаменты в старой Москве показывает: доминируют лоты комфорт-класса - на них приходится 55%, бизнес-класс востребован у 40% покупателей апартаментов, 5% занимают элитные объекты. В структуре предложения у категории "комфорт" не более 30%, 62% составляют апартаменты "бизнес", 8% - элитные лоты. В составе и спроса, и предложения отмечено отсутствие объектов категории "стандарт"».

Каков контингент покупателей апартаментов?

Дмитрий Таганов: «Примерно на 70% покупательская аудитория апартаментов состоит из людей, относящихся к т. н. поколению Y (от 28 до 35 лет). Около 30% - представители более старшей возрастной категории, условно их причисляют к поколению X (от 36 до 60 лет). Апартаменты приобретают состоятельные люди; довольно часто их используют в качестве дополнительной жилплощади - выбирают объект рядом с офисом, чтобы не тратить время в дороге на работу. Среди таких покупателей порядка трети - москвичи, остальные - иногородние или иностранные граждане, которые трудятся в московских представительствах своих компаний. В числе жильцов апартаментов семьи - большая редкость.

Многие молодые покупатели отдают предпочтение лотам с необычным планировочным решением, у них весьма востребованы объекты в стиле лофт. Большинство иногородних или иностранных бизнесменов, которые приобретают апартаменты как "жилье по работе", руководствуются двумя принципами - комфортом и практичностью. Они выбирают 1- или 2-комнатные объекты стандартных планировок с живописными видами из окон».

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, преимущественный спрос на апартаменты сконцентрирован в ЦАО - 35% от общего объема, также в тройке лидеров ЗАО с 19% и ЮАО с 16%. Данный вид недвижимости практически не востребован в СЗАО и ЗелАО.

Состав основного предложения выглядит следующим образом: 32% апартаментов - в ЦАО, 20% - в ЗАО, 10% - в САО. Меньше всего первичные объекты этого формата представлены в ЗелАО - 2% и ЮВАО - 1%.