ОБЗОР RICCI ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВА I КВ. 2025 ГОДА

На основании данных из открытых источников, внутренней информации компании и данных менеджеров продаж, аналитики компании Ricci | Жилая недвижимость подвели итоги 1 квартала 2025 года на первичном рынке жилой недвижимости в границах «старой» Москвы. В расчетах не учитывались проекты эконом-класса, реализуемые на аукционах и возводимые в рамках программы реновации, введенные в эксплуатацию корпуса и сделки по переуступке. Учитывая закрытость данных о сделках с жилой недвижимостью, показатели, отраженные в отчете, могут иметь неточности. Информация, содержащаяся в настоящем отчете, основана на материалах, которые, по мнению Ricci | Жилая недвижимость, являются достоверными. Содержание и данные настоящего отчета предоставляются исключительно в ознакомительных целях и носят информационный характер.
РЕЗЮМЕ
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Первичный рынок жилой недвижимости старой Москвы за 1 квартал 2025 года пополнился 40 новыми корпусами, что на 50,6% меньше относительно 4 квартала 2024 года и на 13% меньше по сравнению с показателями за аналогичный период в 2024 года.
СПРОС
Спрос на первичном рынке недвижимости снизился почти на четверть относительно 4 квартала 2024 года, изменения составили -14,1% и +20% по сравнению с 1 кварталом 2024 года. Падение спроса носит сезонный характер. Однако рост показателя год к году показывает адаптацию участников рынка к экономическим условиям, сложившимся на сегодняшний день.
РЫНОЧНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ
Ключевая ставка ЦБ России сохраняется на уровне 21%. Введены требования к разработке собственных стандартов отделки, выполняемой застройщиками. Новые положения и стандарты качества отделки будут закреплены в договоре с покупателями. С 1 января 2025 года вступил в действие Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков*. Этот стандарт должен свести к минимуму использование на ипотечном рынке высоко рисковых ипотечных схем. Доля ипотечных сделок в структуре финансовых инструментов покупки продолжит снижаться.
МОСКВА ПРОГНОЗ
Во 2 квартале 2025 года продолжится сокращение вывода новых проектов в продажу относительно показателей 2024 года. Рост числа сделок со 100% оплатой на фоне снижения доходности банковских вкладов и введения в действие макропруденциальных лимитов. Ожидаем снижение ставок по рыночным программам ипотеки в пределах 2-3 процентных пунктов. Продолжение плавного роста цен на строящиеся объекты первичного рынка будут сопровождаться крупными распродажами у наиболее закредитованных застройщиков.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
В сравнении с декабрем 2024 года количество лотов в экспозиции незначительно уменьшилось (-4,9%) и увеличилось (+1,6%) по сравнению с мартом 2024 года. По территориальному признаку наибольшее количество новых проектов в 1 квартале 2025 года вышло на рынок в ЗАО (районы: Можайский, проспект Вернадского) - 2 ЖК. Площадь экспонируемых лотов в марте 2025 года увеличилась относительно аналогичного периода в 2024 году и составила 58,7 кв. м (+1,2%).

ПРЕДЛОЖЕНИЕ. СТРУКТУРНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ
В сравнении с 1 кварталом 2024 года, помимо заметного снижения доли комфорт- и бизнес-класса в общей структуре предложения, увеличивается присутствие на рынке премиум- и делюкс-сегментов. Это связано как с ростом спроса на высокобюджетную недвижимость (+63,8% за год), так и с расширением программы реновации - основного поставщика жилья комфорт-класса в Москве.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ ПО НАПРАВЛЕНИЯМ
В 1 квартале 2025 года в сравнении с 1 кварталом 2024 года сократился объем предложения в СВАО (-22,8%), ЮВАО (-13,3%), ЮАО (-4,7%) и ЮЗАО (-1,1%). Увеличение объема предложения отмечено в ВАО (+32,6%), ЦАО (+29,2%), ЗАО (+21,2%), СЗАО (+14,8%) и САО (+12,1%).
ПРЕДЛОЖЕНИЕ. ОТДЕЛКА
В сравнении с 1 кварталом 2024 заметно уменьшение лотов с отделкой и увеличение доли предложения с отделкой White Box и без отделки. Данные изменения вызваны желанием застройщиков не допустить резкого повышения цен ввиду увеличения их финансовых затрат при строительстве. Все больше девелоперов предлагают разнообразные виды отделок на выбор за дополнительную плату.
СПРОС
За 1 квартал 2025 на первичном рынке жилой недвижимости Москвы было заключено 13,1 тыс. ДДУ, что на 20% больше в сравнении с 1 кварталом 2024-го. Пик покупательской активности пришелся на февраль 2025 года, когда за месяц было заключено 5.000 ДДУ (3.300 в феврале 2024). Основная часть спроса за анализируемый период пришлась на лоты бизнес-класса - 57,1% от общей суммы реализованной площади (-1,6% по сравнению с 1 кварталом 2024 года), на втором месте расположился комфорт-класс - его доля составила 33,9% (-0,9% относительно 1 квартала 2024 года). Оставшийся объем ДДУ распределился между премиум и делюкс-классом, спрос на премиум-класс вырос на 2,2%, доля делюкс-класса увеличилась на 0,2%.
СПРОС ПО НАПРАВЛЕНИЯМ
Наибольшее снижение спроса в сравнении с 1 кварталом 2024 года отмечено в СВАО (-33,1%), ЮЗАО (-12,2%) и ВАО (-1,7%). Данные изменения могут быть связаны с уменьшением объема предложения на рынке в данных округах. Наибольшее увеличение спроса отмечено в ЗАО (+51,9%), САО (+50%) и СЗАО (+41,2%).
ИПОТЕКА И РАССРОЧКА
КЛЮЧЕВАЯ СТАВКА
По итогам 1 квартала 2025 года ключевая ставка осталась без изменений на уровне 21%. За 3 квартал 2024 года ключевая ставка повышалась 3 раза: до 18% в июле, до 19% в сентябре и до 21% в октябре 2024 года. Доля сделок с рыночной ставкой ипотечного кредитования находится на уровне 15,2% (-7,2% по сравнению с 4 кварталом 2024 года) от общего числа ипотечных сделок.
ФИНАНСОВЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ ПОКУПКИ
После изменений в условиях льготной ипотеки, а также отмены ITипотеки для рынка «старой» Москвы основным инструментом для покупки жилья стала семейная ипотека. Доля сделок с применением данной программы увеличилась с 50 до 70% от общего числа кредитов с господдержкой. Программа была продлена до 2030 года. По данным собственных сделок Ricci | Жилая недвижимость, в общей структуре финансовых инструментов покупки доля ипотеки составила 21%, доля рассрочек - 17%, со 100%-ной оплатой собственными средствами было приобретено 62% недвижимости.