Новостройки Рязанское направление

От Люберец до Коломны самый лучший городДзержинский

Самое «золотое» направление Подмосковья. До февраля 2010 года подобное определение могло ассоциироваться исключительно с Рублёвкой, на крайний случай с Новой Ригой. Олимпийская зима в корне поменяла представления и понятия: теперь  золотой отблеск имеет и Казанско-Рязанское направление, поскольку именно уроженец подмосковного города Дзержинский Никита Крюков принёс России первое и столь долгожданное олимпийское золото.

Подобный факт особенно интересен ещё и потому, что по стоимости м² жилья лидером среди населённых пунктов Казанского-Рязанского направления является именно тот самый Дзержинский, непосредственно примыкающий ко МКАД. Это касается как первичного, так и вторичного рынка городского жилья. Отрыв от занимающих 2-е место Люберец составляет 7-8 % (хотя Люберцы расположены всего на 2 км дальше от МКАД). Ещё два года назад цены на квартиры в обоих городах были примерно равными. Ситуацию скорректировало появление на рынке крупнейшего в Подмосковье микрорайона массовой застройки «Красная Горка» в Люберцах. Все корпуса в этом жилом массиве панельные, и стоимость м² там дешевле, нежели в «монолитах», что и сдвинуло среднюю цену жилья в люберецких новостройках в сторону уменьшения, а Дзержинский вывело в ценовые лидеры. На сегодняшний день средняя стоимость м² на первичном рынке жилья г. Дзержинский - 72 000 руб., в Люберцах - 69 600 руб.

Минимальная стоимость 1-комнатных квартир в г. Дзержинский - от 2,5 млн руб. (старый фонд) до 4,8 млн руб. (современный монолит-кирпич), 2-комнатных - 3,2 млн руб. («хрущёвки», старый фонд). Стоит отметить, что квартиры в ветхих домах города пользуются спросом из-за реально близких перспектив расселения - планы сноса опубликованы и, скорее всего, будут реализованы уже в ближайшие 2-3 года. Поэтому прозорливые инвесторы сегодня серьёзно рассматривают варианты приобретения квартир в «бараках» Дзержинского (средняя цена м² в них составляет около 50 000 руб. за м²), рассчитывая после их сноса получить аналогичные по площади квартиры в новостройках, стоящие приблизительно на 50 % дороже.

Квартиры в более-менее приличных (то есть построенных в 80-х годах прошлого века) пятиэтажках и панельных девятиэтажках реализуются на вторичном рынке Дзержинского по средней стоимости 79 000 руб. за м² (в Люберцах - 73 000 руб.). Однако эта цена на жильё на 5-10 % ниже, чем в расположенных столь же недалеко от МКАД городах Реутов, Мытищи и Химки. По мнению экспертов, основная тому причина, помимо отпугивающих потенциальных покупателей видов факела НПЗ в Капотне и градирен ТЭЦ-22, отсутствие альтернативы автодорожному сообщению в виде железной дороги.

Продолжая использовать спортивные термины, можно отметить, что за двумя безусловными лидерами и по ценам, и по уровню покупательского спроса следует целый пелетон городов Казанско-Рязанского направления с похожими характеристиками и возможностями - Котельники, Лыткарино, Жуковский, Раменское, Коломна. Все они имеют схожие проблемы: затруднённость транспортного сообщения со столицей, слабо развитая инфраструктура, вялая работа местных властей по привлечению инвестиций именно в сектор городского жилищного строительства. Ведь гораздо проще использовать уже имеющийся плюс (известность таких районов, как Малаховка, Кратово, Быково в качестве стародачных мест) и просто выделять землю под продажу с возможным её использованием под строительство коттеджных посёлков.

Вслед за плотной группой преследователей идут города-аутсайдеры, не имеющие никаких шансов в ближайшие время хотя бы приблизиться к лидерам. Речь идёт, к примеру, о поселениях Октябрьский и Островцы, где цены на квартиры самые низкие среди населённых пунктов Казанского-Рязанского направления в 25-километровой зоне. Это объясняется прежде всего затруднённой транспортной доступностью: пробки на Новорязанском шоссе (М5 «Урал») - явление ежедневное, а до ближайших железнодорожных станций надо добираться транспортом. Цены в этих городах стартуют с отметки 44 000 руб. за м². Ещё более тяжёлая ситуация в городах, удалённых от столицы более чем на 30 км. К примеру, в Зарайске цена м² на вторичном рынке колеблется от 23 000 руб. (старый фонд) до 50 000 руб. (квартиры в современных домах). Откуда берутся столь низкие по нынешним временам ставки? Ответ лежит на поверхности: железнодорожное сообщение с Зарайском прекращено, до Москвы можно добраться автобусом либо до ст. м. «Выхино» (около 2,5 часов), либо до ст. «Луховицы» (40 мин), далее до Москвы 1,5 часа электричкой. Немногие отваживаются ежедневно ездить в Москву: жители Зарайска в основном работают в своём городе, Коломне или Рязани, и все предложения квартир в Зарайске (и на первичном, и на вторичном рынке) - исключительно «для внутреннего пользования».

Вообще следует отметить следующую тенденцию, в принципе характерную для развития рынка жилья Подмосковья, ярче всего выраженную на Казанско-Рязанском направлении: именно транспортная доступность, а не арифметическое расстояние от МКАД, сильнее всего влияет на ценообразование. Поэтому лучшие шансы на победу имеют города именно с налаженной транспортной системой сообщения со столицей. Однако на Казанско-Рязанском направлении никаких планов по совершенствованию и расширению существующих магистралей, не говоря уже о прокладке новых, ни московского, ни подмосковного правительства нет. А значит, не видно и перспектив для изменения сложившейся на рынке жилой недвижимости ситуации.

Какие же прогнозы дают специалисты на следующий «олимпийский» цикл? В одном на 100 % уверены все: на следующей, сочинской Олимпиаде, можно ожидать как минимум повторения ванкуверского успеха («золото», «серебро», «бронза») от наших лыжников, связавших свою спортивную жизнь с Московской областью, - Никиты Крюкова, Александра Панжинского и Алексея Петухова. Тяжелее с самим Казанско-Рязанским направлением: от него и через четыре года ждать «золота» в рейтинге подмосковных направлений не приходится. О транспортной проблеме и отсутствии путей её решения уже немало говорилось. Второй минус - экология. Роза ветров, активно играющая в направлении с северо-запада на юго-восток, приносит сюда все московские прелести и запахи. Добавляем близость московского нефтеперерабатывающего завода и Люберецких полей аэрации и получаем поистине чудовищную смесь. Скажем честно, этот минус даже в ближайшие 40 лет будет сложно не то что перевести в плюс, а хотя бы довести до знака «равно». Особенно если задействовать в уравнении торфяные поля под Егорьевском и Шатурой, которые горят почти каждый год. Над другими недостатками можно поработать. В частности, над словами специалистов, относящих добрую половину городов Казанско-Рязанского направления к промышленно-депрессивным. (Термин тяжёлый, но понятный, если вспомнить о Воскресенском химическом комбинате, дышащем на ладан непонятно чем.) Скорее всего, в ценовой гонке все эти города так и останутся в числе середнячков, более близких к аутсайдерам, чем к лидерам. Естественно, и серьёзного изменения цен ожидать не приходится: достигнутая точка некоего равновесия спроса и предложения на уровне $2 000 за м² не изменится в течение 2010 года.

Однако всё это не говорит о полном отсутствии покупательского спроса. Как утверждают практикующие риэлторы, продавать Люберцы, Железнодорожный, Дзержинский - одно удовольствие. Иногда в шутку они даже называют направление «раем для экономных»: клиент, выбирающий здешние города, совершенно чётко знает, чего хочет, его устраивают сформировавшиеся цены, он обладает достаточной информацией о всех плюсах и минусах направления.

Практически все покупатели - отнюдь не частные инвесторы, вкладывающие деньги в новостройки в надежде на безудержный ценовой рост. Они выбирают это направление для того, чтобы здесь жить, и жить экономно. Этого плюса у Казанско-Рязанского направления не отобрать никому, в этом оно - лидер. 

ЭТО ЛЮБОПЫТНО

В Малаховке происходят действия многих эпизодов фильмов «Петровка, 38», «Джентльмены удачи», «Следствие ведут знатоки» (серия «Чёрный маклер»).

Крупнейший район новостроек в Люберцах - «Красная Горка», микрорайоны 7-7А-8-8А на территории бывших Люберецких полей фильтрации (общая площадь - 410 га). Всего здесь запланировано строительство 1 млн м² жилья. С Люберецких полей вывезено 5 млн м³ иловых осадков (для сравнения: в Москве с бывших Люблинских полей перед застройкой микрорайона Марьинский парк вывезено 9 млн м³ ила и завезено 12 млн м³ песка). Окончание работ по застройке Люберецких полей запланировано на 2014 год. Расчётная численность населения района составит почти 40 000 человек.

Дзержинский три раза признавался самым благоустроенным городом Подмосковья среди городов с населением до 100 000 жителей. В Дзержинском есть панельные дома серии МЭС-84 - единственной, где два  санузла есть даже в 2-комнатных квартирах.