Федеральные земли в Москве будут продаваться без доли города

3 февраля в здании федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС) состоялся круглый стол, на котором девелоперскому, банковскому и журналистскому сообществу были презентованы первые московские участки, выставленные Фондом РЖС на аукционы. Торги по участкам на северо-западе Москвы и в Зеленограде, предназначенным под строительство жилья, пройдут 15 и 16 февраля. По оценкам Фонда РЖС, на этих землях может быть построено до 140.000 кв.м жилья (40.000 кв.м – на выставленных единым лотом трех участках на улице Свободы и Химкинском бульваре и 100.000 кв.м – в Зеленограде, на улице Радио, дом 11), а также необходимая инфраструктура. Это уже второй круглый стол, который Фонд РЖС собирает по этому поводу; первый прошел 26 января и был, в основном, посвящен юридическим и финансовым вопросам аренды, выкупа и эксплуатации участков. Февральское мероприятие, как и было обещано, ставило акцент на взаимодействии Фонда РЖС и правительства Москвы.

Информация об участниках предстоящих торгов и «заинтересованных лицах» официально раскрыта быть не может. Однако прикинуть их возможный круг позволяет список строительных, инвестиционных, девелоперских компаний, проявивших интерес к самому круглому столу: в их числе – "Интеко", ГК "Ведис Групп", "Оргстройинвест", "Терра Аури", ИПГ "Русский Объединенный Инновационный Капитал", "Русский строительный капитал", "Стройкапитал", "Мосстроймеханизация-5", ГК "Пионер", "Пересвет-Инвест", "Вектор", "ЮИТ СитиСтрой", "Инсигма-Инвест" и "Инсигма-Девелопмент", "Славяне", ГК ПИК, УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" и ряд других.

Главной новостью, прозвучавшей на круглом столе, стало высказывание генерального директора Фонда РЖС Александра Бравермана: «На наших участках доли города нет. И не будет». А следующее заявление прозвучало совсем уж полной неожиданностью: «Базовый источник финансирования подведения всех коммуникаций к границам участков – правительство Москвы. Базовый источник финансирования строительства дорог до границ участков – оно же».

Москва не получила право самолично выставить на аукцион данные федеральные земли: хотя Фондом РЖС и предусматривается передача полномочий по управлению и распоряжению «своими» участками органам государственной власти субъектов РФ, в данном случае этого не произошло. Теперь Москва, заведомо не имея доли города, должна будет вложить немалые деньги в транспортную и инженерную инфраструктуру, тем самым обеспечив участкам сумасшедшую привлекательность в глазах банковских и инвестиционно-девелоперских структур. На просьбу свести экономические концы с концами руководитель Департамента городского строительства г. Москвы Александр Косован ответил примерно следующее: «Городские власти заинтересованы в том, чтобы дать москвичам комфортное и доступное по цене жилье. Поэтому и пошли навстречу Фонду РЖС». (Надо сказать, подобное понимание Фонд встречает далеко не во всех регионах страны).

Если бы речь точно шла о массовом строительстве на столичных участках жилья экономкласса (по разработанным и находящимся на утверждении стандартам), о содействии в виде гарантированного выкупа Фондом РЖС до 25% возведенных площадей (по выкупным ценам, установленным Минрегионразвития) и прочих механизмах поддержки, включающихся, как только сам застройщик отдал предпочтение именно экономклассу, тогда еще можно предполагать, откуда «растут ноги» альтруизма московских властей – из желания заработать некий довесок к политическому капиталу, из какой-то неизвестной широкому кругу договоренности с федералами, из расчета выгодно выкупить часть жилья под социальные программы, из надежды «продавить» победителя аукциона, потребовав от него ответных услуг (скажем, в виде строительства другого, менее лакомого объекта) или откуда-то еще. Но: по прописанным условиям, на победителя предстоящих аукционов не налагается обязательство строить именно экономкласс и именно по госстандартам.

В условиях Москвы практика индикативного прибивания цен, использующаяся Фондом РЖС в других регионах, может и не сработать: а ну как застройщик откажется от поддержки Фонда в виде 25-процентного выкупа и от всех прочих господдержек и станет строить, скажем, бизнес-класс или недавно появившийся в столице т.н. комфорт-класс (понятие, пришедшее в Москву из Питера – тот же «эконом», но получше и подороже)? В этом случае город по-прежнему не получит своей доли и при этом потратится на коммуникации и дороги? Вопрос остался без ответа: единственное, что отметил Александр Косован, так это то, что Москва несет ответственность за все проходящее на её территории строительство, бдит, стараясь не допустить повторения историй с обманутыми дольщиками, и т. д.

В любом случае, первые аукционы вызывают повышенный интерес как у девелоперов, так и у банков. Ряд банковских структур, в том числе Сбербанк и Банк Москвы, уже заявил о своей готовности предметно рассмотреть все предложенные схемы. Однако можно предположить, что участниками торгов станут, в основном, компании, не рассчитывающие только на господдержку, выкуп и прочие подарки сверху, а либо имеющие серьезный административный ресурс (тут так и тянет потоптаться на недавнем назначении в MIRAX Group: появление там Косована-младшего в качестве директора по управлению инвестиционными проектами скорее всего дает компании право считать её связи со столичным стройкомплексом тесными, почти родственными), либо надеющиеся на собственные тесные контакты с банками, в принципе готовыми профинансировать строительство хоть с госпомощью, хоть без таковой. При таком раскладе гарантий появления на северо-западе Москвы и в Зеленограде массовой застройки экономкласса (индикативно прибитая цена которого должна составить 72.000 руб. за кв.м или около того), как не было, так и нет. Но и шансы появления долгостроя и новых обманутых дольщиков не особо велики.