Инвестиции в аварийные памятники архитектуры повышают рентабельность объектов в 1,5 раза

Спрос на офисные особняки за год вырос на 25%.

Эксперты Kalinka Group - ведущей консалтинговой и риэлторской компании на рынке элитной недвижимости – отмечают, что спрос на офисные особняки за 7 месяцев 2014 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос на 25%. У инвестора появилась возможность входа в исторические проекты на льготных условиях и в разы повышать рентабельность объектов. Доходность от инвестиций в аварийные памятники архитектуры может составить до 50%, а окупаются такие проекты в течение 6-7 лет.

Офисные особняки Москвы всегда находились под пристальным вниманием инвесторов. Заполучить в собственность «штучный товар», которым без преувеличения можно назвать старинные особняки столицы – мечта и цель многих бизнесменов. Ажиотаж среди покупателей в этом сегменте поддерживает исторически сложившийся дефицит предложения подобных объектов. А самым «лакомым куском» на сегодняшний день считаются офисные особняки, находящиеся в аварийном и даже руинированном состоянии – здания, скрытые под зелеными сетками. «Основной платежеспособный спрос сегодня сконцентрирован на особняки под реконструкцию, расположенные внутри Садового кольца, а также Западном и Юго-западном округах столицы, по цене до $3000 за квадратный метр», - комментирует Наталья Блохина, директор департамента коммерческой недвижимости Kalinka Group.

Не пугают потенциальных инвесторов даже многомиллионные затраты, требующиеся для проведения реставрационных работ, а также статус архитектурного памятника объекта, накладывающий определенные обязательства на нового собственника здания. «Арифметика в данном случае проста, - говорит Наталья Блохина. - После реконструкции стоимость квадратного метра возрастает как минимум в два раза. Так, первоначальный ценник в $3000 за квадратный метр с завершением ремонтных работ может увеличиться до $7000. И, надо сказать, что предела у этой цены нет. Например, особняки внутри Остоженки и Пречистенки предлагаются по $15-20 тыс. за квадратный метр, встречаются лоты и по $100 тыс. за квадрат, но это уже эксклюзивные объекты «с историей». Проблема в том, что предложение до $3000 за квадратный метр сегодня практически отсутствует, а самая ходовая рыночная цена начинается с $5000. Таким образом, потенциальные покупатели тратят немало времени на поиски подходящего объекта, а собственники не торопятся продавать «раритетные» метры в ожидании лучшего по цене предложения.

Однако два года назад сложившийся уклад рынка офисных особняков буквально взбудоражила программа Правительства Москвы «Рубль за квадратный метр». В январе 2012 года было принято решение о предоставлении в аренду аварийных объектов культурного наследия по льготной цене 1 рубль за квадратный метр в год. Договор аренды заключается на 49 лет с победителем аукциона. Одновременно инвестор подписывает охранные обязательства, а льготная цена начинает действовать только после выполнения арендатором всех условий по восстановлению памятника архитектуры за свой счет. Всего частным инвесторам было передано в аренду 13 объектов, за два года три из них были отреставрированы.

«Программа Правительства Москвы позволяет решить проблему неудовлетворенного спроса в сегменте офисных особняков, - считает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. – Рынок получил то ценовое предложение, которого не было, возможно, с момента образования рынка офисной недвижимости как такового. Данная программа - тот редкий случай, когда интересы бизнеса и города совпадают: Москва получает восстановленные старинные здания, бизнес – возможность заработать».

Результат работы программы «Рубль за квадратный метр» рассмотрим на примере исторического здания по адресу Госпитальная площадь, 1/10 (ЮВАО). Это бывший Дом Военно-фельдшерской школы постройки XVIII века. Объект был выставлен на открытый аукцион с первоначальной стоимостью аренды 5 млн. руб. в год, во время торгов арендная плата возросла в несколько раз и превысила 60 млн. руб. в год. С момента аукциона до получения свидетельства на право льготной аренды прошло 10 месяцев – столько понадобилось времени, чтобы произвести восстановительные и реставрационные работы. За этот период вложения инвестора в реставрацию и восстановление объекта, включая арендную плату да наступления льготного периода, составили порядка $3000 за квадратный метр.

По оценке аналитиков Kalinka Group, стоимость такого объекта сейчас на рынке оценивается в $4500 за квадратный метр, то есть при продаже его доходность может составить 50%. А при сдаче помещений в аренду за 450$ за кв. м. в год, инвестиции в проект окупятся в течение 6 лет. «При средней окупаемости подобных объектов 9-11 лет, очевидно, что подобная схема реализации старинных особняков крайне выгодна для бизнеса, - говорит Екатерина Румянцева. - Но главное достижение этого тандема города и бизнеса кроется не только в росте деловой активности в сегменте офисных особняков. Сегодня мы наблюдаем появление нового вида инвестиций в коммерческую недвижимость. Возможность входа в проект на льготных условиях, которых раньше у бизнеса никогда не было, позволяет в разы повышать рентабельность особняков».