Банкротство застройщика: так ли страшен черт?

Банкротство застройщика:

так ли страшен черт?

ПОСЛЕДНЯЯ ПЯТИЛЕТКА НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ НЕДВИ­ЖИМОСТИ ВЫДАЛАСЬ НЕ САМОЙ ТИХОЙ И СПОКОЙНОЙ. ЭКОНОМИЧЕСКИЙ КРИЗИС СЕРЬЕЗНО АУКНУЛСЯ В СТРОИ­ТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ. КРУПНЫЕ КОМПАНИИ ИЩУТ СПАСЕНИЯ В ОБЪЕДИНЕНИИ, СРЕДНИЕ ПЕРЕХОДЯТ ПОД КОНТРОЛЬ БАНКОВСКИХ СТРУКТУР. НО ЕСТЬ И ТЕ, КТО ПО РАЗНЫМ ПРИ­ЧИНАМ ВЫНУЖДЕН ПРИЗНАТЬ СЕБЯ БАНКРОТОМ.

Само понятие банкротства у большинства россиян вызывает пока шок и непод­дельный страх. Впрочем, раньше подобный трепет мы испытывали и перед спекуляциями, кондоминиумами, ипотекой. Оказалось, все не так страшно, а временами — очень полезно и удобно. Имеет ли смысл бояться банкротства застройщика и к каким последствиям для дольщиков и соинвесторов строительства оно способно привести?

Конечно, худший вариант — уход застрой­щика в регулированное банкротство в проектах на начальной стадии строительства либо суще­ственные изъяны в исходно-разрешительной документации. Проще говоря — продано все, не построено ничего. Придется через суд полу­чать необходимые подтверждения на приобре­тенные метры. Но надеяться, что объект быстро завершит новый застройщик, не приходится: подобные проекты не представляют никакого экономического интереса.

Все зависит исключительно от инициативы местных властей, которым предстоит искать желающих закончить проект. Взамен новым застройщикам предоставляются различные преференции либо разрешается увеличить объем возводимого жилья. Такая практика существует — это подтверждает общеизвест­ный пример с объектами компании СУ‑155, которые в данный момент передаются новым застройщикам.

Подобная история крайне неприятна для инвестора, но встречается она нечасто. Будем надеяться, что власти во избежание подобных прецедентов станут гораздо тщательнее конт­­ролировать деятельность неблагонадежных застройщиков.

Намного чаще складывается ситуация, когда застройщик продолжает работать, но не выдерживает сроки строительства, срывая намеченную дату сдачи домов. Инте­ресно, что первыми на подобную ситуацию реагируют не дольщики, а юристы. Цель понятна — напугать дольщиков негативным ис­ходом и убедить их подать различные исковые заявления, за каждое из которых адвокаты по­лучают соответствующее вознаграждение. Все хорошо, но ни один юрист не гарантирует, что стройка в итоге будет окончена в минимальные сроки. А ведь именно этого в первую очередь и добивается любой покупатель квартиры в новостройке.

Поэтому возникает резонный вопрос: а сто­ит ли вообще инициировать банкротство за­стройщика? Вопрос непростой. Здесь реальны любые сценарии, причем в каждом конкретном случае они будут свои. В ближайших выпусках ДН опубликует серию материалов, посвящен­ных этой теме. Пока остановимся лишь на об­щих моментах.

Основных вариантов всего три. Первый —  новый инвестор берется за окончание строи­тельства в досудебном порядке. Крупных компаний, готовых на этом этапе вступить в проект, на рынке предостаточно. Но их задача — получить прибыль. Поэтому проект их заин­тересует только при условии, если на момент входа есть большой объем нереализованных площадей либо инвестиционный контракт позволяет построить дополнительный объем нового жилья.

Подчеркнем, что это наиболее благопри­ятный и комфортный вариант для дольщиков: для них ничего не меняется, нет нужды пере­регистрировать договоры — просто появляет­ся новый ответственный и исполнительный застройщик.

Даже если подобных идеальных условий нет, крупный девелопер берется достроить объект, а дольщики в сжатые сроки получают свои квартиры в сданных в эксплуатацию до­мах. Но новый инвестор в счет компенсации своих затрат существенно переделывает проект. Наиболее вероятно значительное сокращение запланированных ранее социальных объектов или парковок. Когда это технически возможно, уплотняется застройка — возводятся дополни­тельные жилые корпуса.

Наконец, есть прецеденты, когда незавер­шенные объекты сносятся, а на их месте возво­дятся более инвестиционно привлекательные для застройщика здания большей этажности. Эти не самые приятные моменты меняют пот­ребительские характеристики проекта, зато гарантируют сдачу домов в указанные сроки.

Второй путь: инвестор так и не нашелся, дольщики вступают в ЖСК и достраивают дом самостоятельно. В этом случае следует не прос­то долго думать, взвешивая все за и против, а еще и очень хорошо считать, а также иметь серьезный опыт контроля за строительством многоэтажного жилья. Но главное —  это крайне затратный для инвесторов способ, он реален только для малоквартирных домов.

Третий вектор развития событий: инвестор нашелся, да вот ничем от предыдущего не отли­чается. Итог прежний — стройка останавлива­ется. Начало нового круга ада — поиск решения основной проблемы: как теперь в разумные сроки и с минимальными финансовыми затра­тами достроить свое будущее гнездышко.

На сегодняшний день вся процедура бан­кротства строительных компаний максимально лояльна по отношению к дольщикам — она предусматривает полное и первоочередное удовлетворение именно их требований. Но при этом смена застройщика проекта через инициа­цию его банкротства — очень сложный процесс, который занимает длительное время (смена за­стройщика и сдача проекта затягивается порой на 10 лет).

Для дольщика предпочтителен вариант завершения объекта без смены застройщика, когда последний берет на себя обязательства и готов их выполнять, не уходя в регулирован­ное банкротство. С кейсами, как разворачи­вались события на конкретных объектах, мы познакомим наших читателей в следующих номерах.  

дайджест недвижимости

май 2017 № 4 (121)