Пусть говорят

Программа реновации старого жилого фонда в Москве вызвала социальные протесты: кому-то не понравилось, что их дом включили в перечень сносимых, кто-то недоволен тем, что их пятиэтажка в списки как раз не попала, кому-то не нравится форма реализации программы. Даже внесенные в законо­проект поправки не удовлетворили всех несогласных.

Мэрия Москвы задумала колоссальную по размаху программу реновации: моск­вичам объявили, что в городе снесут около 8 тыс. домов, а на их месте построят современные здания. После подсчетов, во сколько обойдется программа, и протестов жителей количество домов под реновацию уменьшилось вдвое, а в законопроект внесли поправки. В ходе второго чтения депутаты рассмотрели 138 поправок, 127 из них были приняты.
Только ко второму чтению законопроекта появилось определение «реновации». Под ней понимается комплекс мероприятий, направленных на «предотвращение формирования аварийного жилищного фонда», «обеспечение устойчивого развития жилых территорий, создания благоприятной среды жизнедеятельности, общественных пространств и благоустройства территории». На специально созданном проекте «Мой новый дом - ​московский стандарт реновации» сайта Мосгордумы рассказывается о том, какие будут сносить дома, где, на каких условиях, но не разъясняется, зачем все это необходимо. Даже если цели у столичной власти самые что ни на есть благие, почему-то она не стала объяснять это жителям и собственникам квартир.
Во-вторых, власти решили внести ясность в спор о равнозначности и равноценности сносимой и новой недвижимости. Изначально планировалось предоставлять «равнозначные» квартиры - ​по мнению некоторых экспертов и жителей, был риск, что они окажутся дешевле, а собственники потеряют в деньгах. Теперь владельцам жилья обещают «как минимум равноценную» недвижимость или соответствующую денежную компенсацию. Предусмотрена денежная компенсация и для собственников нежилых помещений.
Генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина обращает внимание на то, что сохраняется опасность для собственников: «Все будет зависеть от процедуры оценки недвижимости. Если оценка будет производиться массово, то есть будет рассматриваться не каждая квартира в индивидуальном порядке, а в целом усредненные данные по дому, то последует очередная волна негативной реакции населения».
Теперь у жителей пятиэтажек больше времени на раздумья и дебаты по поводу сноса - ​90 дней. Причем по их истечении никого принудительно не выселят, как это оговаривалось в первоначальной версии законопроекта. Если собственники откажутся переезжать, начнется судебное разбирательство с властями, предметом которого может стать собственно отказ от переезда или оспаривание альтернативного варианта для переселения. Наконец, в законе четко прописано, что расселять будут в пределах одного района, хотя в прошлой редакции допускался переезд в соседние районы в границах округа.
Вопрос о капитальном ремонте по-прежнему решен не в пользу собственников. Поправка председателя комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы Галины Хованской, предусматривающая освобождение жителей новых домов от уплаты взносов на капремонт в течение пяти лет после переселения, была отклонена. Не приняли и поправку о включении в стоимость предлагаемого жилья компенсации за неосуществленный капремонт.
Таким образом, некоторые острые углы в новой редакции законопроекта сглажены, а некоторые моменты так и остались нерешенными. Но интересно другое: а нужна ли Москве такая масштабная программа? И если да, то почему термин «реновация» придумали только для столицы? Неужели у нас в стране нет регионов и городов, где количество ветхих домов представляет большую проблему?
По данным Росстата, в стране в неудовлетворительном техническом состоянии (износ 31-65%) находится 1,2 млрд м² жилого фонда (это 33% его общей площади). К ветхому жилому фонду (износ от 60% и выше) относится 176 млн м² (5% общей площади всего жилья). Почти 40% российских зданий нуждаются в ремонте, реконструкции или сносе. Наибольшая доля ветхого и аварийного жилья в Ингушетии (21%), Тыве (19%) и Дагестане (18,9%), а не в Москве.
По словам некоторых аналитиков, предпосылки для программы реновации в Москве действительно существуют. Неудовлетворительное техническое состояние зафиксировано в 23% жилых строений (50,8 млн м²), ветхий жилой фонд составляет 1,7%, или 3,7 млн м². Все эти здания (их порядка 19,2 тыс.) подлежат капитальному ремонту.
«Никакой критичной ситуации со старым фондом в Москве не наблюдается. С 2011 года в столице в рамках программы «Жилище» сносятся пятиэтажки устаревших серий. В первой волне сноса было около 1,5 тыс. пятиэтажек, осталось снести еще 60 домов. В столице остаются дома в плохом состоянии, необязательно пятиэтажки. При этом город ремонтирует жилой фонд - ​например, блочные дома, утепляет девятиэтажки, проводит другие работы», - ​уверена Наталья Шаталина.
Признавая, что есть регионы, где люди более 20 лет ждут расселения, участники рынка отмечают, что с Москвы начать проще: тут все происходит централизованно, а в регионах многое отдано на откуп местных администраций. Чтобы распространить программу на всю страну, надо создать единую законодательную базу, организовать процессы на местах.
Заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов считает, что именно в столице «сочетается необходимость и возможность». По мнению эксперта, «значительная часть жителей хрущевок и старых домов хочет переехать в новые квартиры», но есть трудности. «Иногда даже расстояние 300-500 м от привычного места проживания способно кардинально поменять среду, а новая квартира будет неудобной», - ​утверждает Александр Цыганов. Но при тщательной проработке стратегии и заинтересованности инвесторов это решаемая проблема. Для инвесторов ценность представляет земля - ​ее использование приносит ощутимую экономическую выгоду даже с учетом затрат на переселение.
Александр Цыганов полагает, что закон о реновации упрощает и удешевляет процедуру переселения, препятствуя ее затягиванию. «Именно это сочетание делает реновацию реальной в Москве, Санкт-Петербурге, нескольких городах-миллионниках, но практически бесперспективной в большинстве городов и поселков городского типа в нашей стране. Износ домов там больше, чем в Москве, но нет инвестиционной привлекательности - ​этот вопрос должен решаться на государственном уровне. В этом случае специального закона не требуется, достаточно нормативной базы по ветхому и аварийному жилью - ​нужны лишь деньги».
Директор по инвестициям «Сити-XXI век» Сергей Нотин согласен, что программа реновации актуальна для Москвы и других российских городов: «Однако если людей устраивает и дом, и среда, в которой они живут, зачем осчастливливать их насильно. Надо создать условия для диалога, хотя это непросто».
Таким образом, проблема старого фонда в Москве, безусловно, существует, но преимущественно это устаревшие дома, а не ветхое или аварийное жилье, которое подлежит обязательному сносу.
Снос законодательство предусматривает только для ветхого жилья, которого в Москве практически не осталось. Изношенному жилому фонду требуется капитальный ремонт. «И если проживание в ветхих домах представляет угрозу для жизни граждан, то устаревшие здания избыточно потребляют энергоресурсы и перегружают распределяющие мощности. А это приводит к росту стоимости жилищно-коммунальных услуг и расходов на восстановительные работы», - ​поясняет управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Разумной альтернативой сносу является реконструкция устаревших зданий. Проекты переустройства пятиэтажек воплощались на практике, причем не только в столице. Реконструкция хрущевки на Химкинском бульваре, которую провел архитектор Алексей Кротов, обошлась на 30% дешевле, чем если бы на ее месте возводили новый дом.
Реновация должна быть более точечной: ведь в каждом районе в пределах Москвы - ​своя специфика. Грамотная реновация способна изменить лицо города в лучшую сторону, а не изуродовать его. Начальник отдела по связям с общественностью компании ФСК «Лидер» Елена Малеева говорит, что комплексный подход улучшит городскую среду. «Новая застройка, безусловно, поднимет статус района, жилой фонд будет обновлен. Благодаря этой программе появится качественная инфраструктура - ​это положительно отразится на экономике города, усилит позиции малого и среднего бизнеса, увеличит количество рабочих мест».
Даже если на месте пятиэтажек будут построены максимум 14-этажные дома, как заявляют власти, плотность населения возрастет почти в три раза. Город столкнется с транспортным коллапсом. Причем коснется он не только автомобилистов, но и тех, кто предпочитает общественный транспорт.
Собственникам квартир под переселение не дает покоя вопрос: будет ли новое жилье лучше? «Московский стандарт реновации» подразумевает «улучшенный ремонт комфорт-класса». Но специалисты настроены скептически: «Если судить исключительно по картинкам, которые опубликованы, речь идет об отделке экономкласса. Например, напольное покрытие - ​линолеум, а практически все застройщики в своих проектах используют ламинат. Судя по всему, вся сантехника и трубы будут отечественного производства», - ​комментирует Наталья Шаталина.
Но отделка - ​дело вкуса, куда важнее качество строительства. Заместитель директора по юридическим вопросам «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек напоминает, что при осмотре новой квартиры собственник должен быть крайне внимательным, обращая внимание на все мелочи и крупные недостатки - ​от дырок в полу или стенах до неработающих розеток. «Все недостатки должны быть письменно зафиксированы списком и переданы застройщику. Акт приема-передачи жилого помещения следует подписывать только после исправления недостатков. Собственник имеет право не подписывать никаких документов, если что-то его не устраивает», - ​подчеркивает юрист.
Когда программа реновации только свалилась как снег на голову, многие поспешили заявить о «девелоперском лобби», которому идея с перестройкой Москвы на руку. Но участие компаний в возведении домов для переселенцев не прописано, поэтому говорить о какой-то выгоде рано.
Для компаний, работающих на рынке, программа в принципе не подарок: «Самые серьезные угрозы - ​падение цен на рынке, конкуренция со стороны города, который планирует возводить и, не исключено, продавать большие объемы жилья. Сегодня рентабельность инвестиционных проектов оставляет желать лучшего, деятельность девелоперов зарегулирована. Важно, чтобы программа не ухудшила положение бизнеса», - ​беспокоится Сергей Нотин.
Конкуренция среди застройщиков крайне высока, а если город будет строить новые дома за собственные средства, без привлечения девелоперов, то может предлагать дисконт 10-15% на «излишки» жилья, опасается Наталья Шаталина. «Такая политика потянет цены вниз и отрицательно скажется на маржинальности проектов, но возникнут новые форматы и стандарты жилья», - ​резюмирует она.
Наиболее нейтральный вариант для рынка недвижимости, по словам Марии Литинецкой: город возведет ровно столько, сколько необходимо для расселения. При этом власти ни сами, ни с привлечением инвесторов не будут строить лишние квадратные метры на продажу. «Такой сценарий предотвратит скачок объема нового жилья и дальнейшую ценовую стагнацию. Потери рынка недвижимости минимальны: он недополучит потенциальных клиентов из числа собственников хрущевок, которые планировали переезд, но отказались от него в ожидании бесплатной квартиры от государства», - ​высказывает свою точку зрения Мария Литинецкая.
Столичные власти неоднократно заявляли, что обойдутся собственными силами только на начальном этапе реновации, то есть до 2020 года. Заместитель мэра по строительству Марат Хуснуллин рассчитывает, что снос пятиэтажек продлится порядка 15-20 лет. Он не исключил, что освобожденные от хрущевок земли передадут девелоперам, то есть в долгосрочной перспективе они развернут строительство в еще больших масштабах. В этом кроется главная угроза для девелоперов: платежеспособный спрос не будет успевать за ростом предложения.

Автор: Екатерина Сахарова
Фото: Shutterstock.com
Дайджест Недвижимости Июль–Август 2017 № 6 (123)