Удивительные приключения московского метра

Мечта о своем жилье не кажется несбыточной: новостроек много, ипотечные ставки и минимальные бюджеты снижаются. Условия устанавливают не девелоперы или государство - ​их диктует покупатель, получивший право выбирать. ДН и «Архитектурная группа ДНК» проследили, какой путь прошла жилая недвижимость в Советском Союзе (а потом и в России) и как трансформировались представления об идеальных квартирах.

Каждой семье - ​отдельную квартиру к 2000 году - ​такую задачу поставил XXVII съезд КПСС в 1986 году. Цель не была достигнута, но «верной дорогой идете, товарищи»: сейчас вариантов обзавестись собственным жильем куда больше, чем 30 лет назад. В советский период государство решало, где и как людям жить: среднестатистические условия неоднократно менялись в зависимости от внешних обстоятельств.

К примеру, в 1920-х годах была острая необходимость в жилье для рабочих - ​родился формат домов-коммун, который отражал идеологию нового государства. «Типовое положение о доме-коммуне» Центржилсоюза предлагало в «общежитиях для работяг» отказаться от предметов быта и мебели, накоп­ленных предыдущими поколениями. Воспитывать детей, стирать, убираться, готовить еду, «удовлетворять культурные потребности» надо было коллективно. В домах предусматривались пространства для различного рода совместной деятельности: столовые, прачечные, бани, детские сады, библиотеки.

Проектированием зданий занимались архитекторы-авангардисты того времени: братья Веснины, Моисей Гинзбург, Николай Колли. Позднее они войдут в историю как классики советского конструктивизма. Возводились дома-коммуны в Москве, Ленинграде, Свердловске. По политическим и экономическим причинам их было построено немного, в серии они не перешли и остались уникальными в своем роде.

«Квартиры этого периода очень интересны - ​они обладают индивидуальным характером. Многие из домов были спроектированы известными мастерами, которые экспериментировали с пространством, размерами, традиционным расположением функций. Получалось необычное жилье, несмотря на его небольшие размеры: с полуторасветными комнатами, двумя уровнями, альковами», - ​комментирует архитектор и партнер «Архитектурной группы ДНК» Наталья Сидорова.

В 1930-х годах в советской архитектуре произошел переворот - ​были придуманы первые образцы того стиля, который позже назвали сталинским ампиром. По словам архитектора, историка сталинской архитектуры Дмитрия Хмельницкого, «единственным официальным типом советского жилья были богато украшенные квартирные дома для привилегированных слоев населения». Простые граждане Страны Советов ютились в коммуналках и бараках: среднедушевая норма жилплощади в начале 1930-х годов в советских городах составляла 3,5 м².

Среди сталинских домов была своя иерархия. Например, квартиры в номенклатурных домах ценятся на рынке и поныне: они дос­таточно просторные и с хорошими планировками. Многие квартиры имели кабинеты и детские, библиотеки и комнаты для прислуги, большие кухни, раздельные санузлы. В них часто проектировали два входа: главный и второй - ​для прислуги, выходящий обычно на кухню. Площадь общих комнат доходила до 30 м². К сталинской застройке в большинстве случаев относятся дома по индивидуальным проектам: они отличаются разнообразием и квартир, и общественных пространств, подъездов, лифтовых холлов.

Рядовые «сталинки» строились под коммунальное заселение - ​метражи в них были намного скромнее. Общая площадь однокомнатных квартир равнялась от 32 до 40 м². «Двушки» в сталинских домах были от 44 до 70 м², «трешки» - ​от 57 до 85 м², четырехкомнатные квартиры - ​от 80 до 110 м².

Сталинские дома сооружались с 1935 по 1960 год, в 1956 году их количество резко сократилось, поскольку был взят курс на индустриальное массовое домостроение и отказ от излишеств в архитектуре. В конце 1950-х и в 1960-х годах возводили дома переходного типа (еще по проектам сталинского времени): кирпичные, с качественными фасадами, но без декора, планировки оптимизировали до почти типовых.

Смена государственного стиля после XX съезда КПСС, известного осуждением культа личности, трансформировала социальные и экономические ориентиры. Новая цель - ​обеспечить все городское население СССР минимально цивилизованным жильем и соответствующей градостроительной инфраструктурой. Так возникли хрущевки. Сегодня от них предлагают избавляться по программе реновации, заменяя их жильем нового поколения.

Понятие «массовое жилье», искорененное в 1930-х годах, вновь вернулось в профессиональную лексику в первоначальном смысле. Под ним подразумевались дешевые, но благоустроенные квартиры для низших слоев населения. Сейчас под массовым жильем понимают экономкласс и комфорткласс, но прослеживается новый виток развития (или его имитация): упраздняется термин «экономкласс» и заменяется на «стандартное жилье».

Но вернемся во времена Хрущева. Нужны были проекты, которые позволили бы удешевить строительство жилья и сделать его доступным для трудящихся. И с этой задачей хрущевки справились. В тот период очень тщательно прорабатывались размеры квартир. Были приняты новые нормативы жилой площади: 16 м² - ​для однокомнатной квартиры, 22 м² - ​для двухкомнатной, 30 м² - ​для трехкомнатной, 40 м² - ​для четырехкомнатной. В качестве обязательных элементов указывались спальня (6 м² на одного человека, 8 м² - ​на двоих), общая комната (не меньше 14 м²), кладовая либо встроенный шкаф.

Минимальная площадь кухни составляла 4,5 м². «Несколько шагов за водой, несколько шагов за солью <...> складываются в километры - ​чтобы приготовить борщ, оказывается, надо пройти 500 шагов», - ​объяснял тогдашний главный архитектор Москвы Иосиф Ловейко.

«С хрущевками я знакома не понаслышке, - ​рассказывает Наталья Сидорова. - ​Бабушке от завода дали квартиру в Бескудникове, и семья переехала в нее из барака с восторгом: «горячая вода!». Это была одна из первых серий хрущевок К‑7, созданных на основе французских индустриальных пятиэтажек. Планировка удобная: три квартиры на этаже, двухкомнатная «распашонка» с раздельным санузлом и кладовой, которая служила для хранения запасов на зиму».

Минусы тоже были (кстати, даже в современных панельных сериях их не всегда удается исправить): вариативность планировок все еще ограничена, да и акустический комфорт в домах оставляет желать лучшего. «В 2008-м бабушкин дом снесли по программе расселения хрущевок», - ​вспоминает Наталья Сидорова.

Сравнение современных квартир и массового жилья хрущевских времен оказывается не в пользу последних, считает генеральный директор архитектурной студии IND Architects Амир Идиатулин. «В СССР семьи с двумя детьми селили в двухкомнатные квартиры в хрущевках площадью максимум 46-47 м² с крохотными кухоньками и совмещенным санузлом, одна из комнат нередко была проходной. Вряд ли современной семье подобное предложение придется по душе. Но не стоит забывать, что хрущевки быстро обеспечили большое число людей отдельным жильем - ​это был социальный мегапроект в условиях плановой экономики», - ​подчеркивает Амир Идиатулин.

После этапа хрущевской типовой застройки пришла брежневская эпоха относительно просторных девятиэтажек, которые возводились с середины 1960-х по начало 1980-х годов. Уровень комфорта был повыше: исчезли проходные комнаты, увеличилась площадь коридора, санузел стал раздельным, в поздних «брежневках» в больших квартирах был предусмотрен дополнительный санузел.

Проектировщики приподняли высоту потолков с 2,5 до 2,7 м, расширили площадь кухонь с 5 до 7 м² (в более поздних модификациях кухни достигали 13,5 м²). К тому же жильцы получили слагаемые комфортного проживания - ​лифты и мусоропроводы.

Площади ранних «брежневок» невелики: от 22 до 31 м² для «однушек», 42-45 м² - ​для «двушек», от 48 до 56 м² - ​для «трешек». В поздних «брежневках» площади были больше: однокомнатные квартиры снова выросли до 33-47 м², двухкомнатные - ​до 48-58 м², трехкомнатные - ​до 62-74 м². Но жилищная проблема по-прежнему оставалась актуальной: нескольким поколениям семьи приходилось сосуществовать в одной квартире, десятилетиями ожидая очереди на отдельную жилплощадь от государства.

Высшим чинам советского руководства предназначались «цековские» дома по индивидуальному проекту из кирпича с железобетонными перекрытиями в престижных районах. Придомовая территория домов была закрытой - ​по сути это был первый опыт клубных домов со строгим отбором жильцов и замкнутой инфраструктурой. Характеристики квартир зависели от ранга обитателей: чем выше пост, тем просторнее квартира. Для руководителей высшего ранга площади квартир начинались от 200 м².

В наши дни жилищное строительство ведется силами частного капитала, квартиры свободно продаются и покупаются, хотя процесс и контролируется государством. Мы живем в условиях рыночной экономики и получили право на частную собственность - ​вроде бы проблем с жильем быть не должно. Но далеко не каждая семья способна похвастаться отдельной квартирой, а уровень обеспеченности жильем в России - ​порядка 25 м² на человека (для сравнения: в США этот показатель равняется 75 м²).

Новые реалии скорректировали образ идеального жилья, не изменив его коренным образом. Люди покупают квартиры, а не дожидаются своей очереди годами, поэтому клиент диктует площади и планировки. Но удивительное дело: площади не растут, а, наоборот, уменьшаются. По данным Росстата, средняя площадь квартир в новостройках с 2000 года сократилась почти на 15% - ​с 81,8 до 68,7 м². При этом резко выросла доля однокомнатных квартир - ​с 20 до 46% и уменьшилась доля трехкомнатных - ​с 34 до 17%, а также четырехкомнатных - ​с 17 до 8%.
Девелоперский цикл довольно длинный, поэтому любые цифры из официальной статистики отражают тенденции, которые сформировались в среднем за три-четыре года до этого. Некоторые эксперты полагают, что проекты на рынке новостроек в начале 2000-х отличались увеличенными размерами площадей, поскольку они формировались в конце 1990-х, когда покупатели приобретали все без разбора.

«Это была эра дефицита - ​сметалось все, что поступало в продажу: в 2000 году вводились в строй первые дома стихийно возникшего рынка. Главными были скорость и объем. Проработкой квартирографии, расчетом удобства жизни никто не занимался - ​из участка выжимался максимум объема», - ​утверждает директор по продажам Sezar Group Виктор Прокопенко. Если в 2016 году в России было сдано в эксплуатацию 1,67 млн квартир, то в 2000 году - ​всего 373 тыс.

У покупателя не было опыта: в СССР люди жили в тех квартирах, которые им предоставляли, а когда появилась возможность выбирать, никто не учил делать это правильно. «Человек приобретал квартиру, не задумываясь о том, сколько метров ему реально требуется. Что такое новостройка тех лет? Шанс потратить шальные деньги. Существовала негласная гонка за атрибутами хорошей жизни: иномаркой, большой квартирой, мобильным телефоном», - ​уточняет Виктор Прокопенко.

Рынок постепенно формировался, к проектированию начали привлекать профессиональных архитекторов, в том числе зарубежных, определились критерии классов, аудитория покупателей расширилась. На уровне предложения площади стали рациональными, объем однокомнатных квартир вырос: они использовались в том числе как инвестиционный инструмент и долгое время были лидерами продаж.

В 2008 году случился кризис, и рынок недвижимости испытал первый шок: в основу выбора лег бюджет покупки, а не стоимость квадратного метра. Как ответ появились квартиры-студии, площади двух- и трехкомнатных квартир сократились. В 2014 году эта тенденция закрепилась. Востребованность студий и малогабаритных квартир объясняется не только кризисными явлениями. Спрос на маленькие однокомнатные квартиры стимулируют и доступная ипотека, и снижение возраста покупателей, которые теперь берут кредит, накопив на первоначальный взнос 10-15%.

«Мы недавно в капитализме, и не все успели накопить денег на покупку недвижимости большой площади. Но у нас появилось оценочное суждение, и оно меняется за последние 25 лет в зависимости от экономического и социального положения. Если бы мы жили впроголодь, то не думали бы о том, как переехать в квартиру побольше», - ​рассуждает партнер, сооснователь архитектурной студии AI-architects Иван Колманок.

Происходят и социальные изменения. Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский обращает внимание на важную деталь: в Советском Союзе считалось нормой, когда молодая семья жила в коммунальной квартире или под одной крышей с родителями, в квартирах площадью 33 м² ютились семьи с несколькими детьми. «Сегодня молодые люди стремятся жить отдельно. Для многих малогабаритные квартиры - ​хороший вариант первого собственного жилья».

По словам Амира Идиатулина, особенно популярны компактные квартиры в городах, где сформировались сильные образовательные кластеры: Москве, Казани, Санкт-Петербурге, Новосибирске. На востребованность студий влияет и то, что молодые люди вступают в брак все позже, все больше бессемейных взрослых людей, которым хватает небольшой площади.
«Планировка жилья - ​всегда производ­ная от образа жизни. Площади уменьшаются, потому что многие не готовят дома, а обедают в общепите, заказывают готовую еду или пользуются полуфабрикатами, большая кухня для кулинарных подвигов или кухня-столовая для долгих трапез не нужны», - ​уверен Амир Идиатулин. Постепенно уходят в прошлое и кабинеты, рабочие места на дому: фрилансеры перемещаются в коворкинги, а ноутбуки и планшеты пришли на смену стационарным компьютерам.

Наталья Сидорова отмечает, что у нас в отличие от Европы малогабаритные предложения сосредоточены в основном в непрестижных дешевых районах или новых районах с неразвитой инфраструктурой. В Европе подобные варианты распространены в столичных центрах, где недвижимость изначально дороже. Чаще всего это формат арендного жилья, который выбирают молодые и активные люди, вовлеченные в социокультурную жизнь города, которые учатся и работают в центре.

Эксперты придерживаются разных точек зрения на то, что нас ждет дальше. Амир Идиатулин не сомневается, что в ближайшие пять-десять лет в крупных городах России спрос на компактные квартиры с функциональными планировками сохранится: застройщики обращаются к архитекторам за такими проектами, поскольку они поглощаются рынком.

А вот руководитель аналитической службы «НДВ-Недвижимость» Юлия Иванова указывает на то, что тренд уменьшения площадей квартир и увеличения доли малогабаритных квартир в общей квартирографии идет на спад. «В перспективе доля студий скорее всего продолжит снижаться. Ипотека все доступнее, и большинство покупателей студий рано или поздно захотят улучшить свои жилищные условия, поскольку покупка студии - ​лишь временная мера», - ​убеждена она.

Виктор Прокопенко поддерживает точку зрения, что спрос постепенно отворачивается от студий. «Покупатель попробовал этот продукт: жить неудобно, сдать и продать сложно. Девелоперы в свою очередь убедились, что конец света не наступил. К 2020 году влияние студий на статистику сойдет на нет, процент их будет минимальным», - ​прогнозирует эксперт.

По его мнению, у покупателей с опытом сложилось однозначное пренебрежение к маленьким квартирам. В то же время рынок затоварен однокомнатными квартирами, доля которых раньше учитывала инвестиционный интерес и занимала 50-60% и более в проектах массового сегмента. Поэтому в новых проектах объем однокомнатных квартир уменьшится с оглядкой на нынешние показатели спроса и уже сформированный запас.Авторы:

Екатерина Сахарова, Анна Евстигнеева
Фото: Shutterstock.com

Дайджест Недвижимости