«Индекс миллиона» продолжает падать — за 100 млн в Москве можно купить 46 кв. метров

На первичном рынке элитной недвижимости Москвы «индекс миллиона» за первое полугодие составил 46 кв. м - на 24% меньше, чем годом ранее. Аналитики компаний «Аеон Девелопмент» и NF GROUP отмечают, что понижение этого показателя в первую очередь связано с ростом делюкс-класса в общей структуре элитного предложения и выходом новых проектов по более высоким ценам. В первом квартале года средняя цена одного кв. метра в высокобюджетных новостройках впервые достигла 2 млн рублей, а к июню составила уже 2,2 млн рублей. При этом покупательская активность остается высокой (+ 6% за год), а основную долю в спросе занимают крупные форматы квартир.

«Индекс миллиона» показывает, сколько квадратных метров можно купить в элитных новостройках (включая сегменты премиум и делюкс) за условные 100 млн рублей. В исследовании эксперты изучили проекты первичного рынка в активной стадии открытых продаж (более 10 лотов в экспозиции ЖК).

По итогам первой половины 2025 года, показатель упал до 46 кв. м, снижение достигло 24%, год к году. Отрицательная динамика обусловлена ростом средневзвешенной цены одного кв. м на фоне выхода новых проектов по более высоким ценам, а также наращиванием доли делюкс-класса в структуре предложения. В июне цена кв. метра достигла 2,2 млн рублей, что на 32% выше аналогичного периода прошлого года.

На фоне роста бюджетов покупки спрос продолжает расти. Совокупный объем сделок за I пол. 2025 г. составил порядка 890 шт., что на 6% превышает уровень 2024 г. В премиальном сегменте основную долю в спросе (около 28%) занимают лоты площадью 50 - 100 кв. м, на втором месте (13%) - форматы от 100 до 150 кв. м, на третьем - до кв. м (11,2%). В делюксе востребован формат до 100 кв. м (более 18%), квартиры площадью 100-150 кв. м (13,7%) и 150 - 200 кв. м (11,5%).

В зависимости от района Москвы индекс варьируется от 25 до 98 кв. м. Самое низкое значение индекса наблюдается в кластере Остоженка-Пречистенка и на Патриарших прудах, где цена одного кв. м в среднем достигает 4 млн рублей - 25 и 26 кв. м. Тверской район - 3,28 млн рублей, индекс - 30 кв. м, Арбат - 3,13 млн рублей, индекс - 32 кв. м.

На другом конце диапазона расположились районы Донской и Даниловский с показателями 98 и 95 кв. м - это самые бюджетные локации, где цена одного метра в элитных проектах редко составляет более 1 млн рублей. Раменки - 1,41 млн рублей, индекс - 71 кв. м, Пресненский - 1,43 млн, 70 кв. м, Дорогомилово - 1,47 млн, 68 кв. м.

Если говорить про отдельные проекты, то среди них наибольшее количество квадратных метров можно приобрести преимущественно в ЖК премиум-класса. Первое место в рейтинге по «индексу миллиона» занял ЖК «Река» в Раменках: средневзвешенная цена квадратного метра в этом проекте составляет менее миллиона рублей, а индекс - 102 кв. м. В пятерку лидеров также входят проекты «Дом 7 Даниловский» (100 кв. м), Shift (98 кв. м), «River Park Кутузовский» (95 кв. м) и OPUS (95 кв. м) - в этих ЖК средние цены варьируются от 1,0 до 1,2 млн рублей.

Наименьшее же количество жилой площади (до 30 кв. м) доступно новостройках делюкс-класса, где средняя цена кв. м. превышает 3,3 млн рублей - как, например, в проектах «Левенсон» - 25 кв. м, «Лаврушинский», Nicole, «Никитский 6» - по 27 кв. м, «Большая Дмитровка IX» и Armani/Casa Moscow Residences - по 28 кв. м, Luce - 30 кв. м.

«Цены на рынке будут расти, и сейчас самое время покупать недвижимость, так как индекс миллиона продолжит отрицательную коррекцию. Также мы прогнозируем тенденцию на сокращение предложения. Пока в сегменте элитных новостроек предложение увеличивается, но, в основном, за счет вывода объемов в рамках уже реализуемых комплексов. В целом же мы видим сдержанные темпы девелоперской активности по новым площадкам и ожидаем нехватку предложения в новых проектах премиум - класса», - отмечает Марина Мальцева, заместитель генерального директора «Аеон Девелопмент».

На фоне роста стоимости стремительно сокращается не только индекс площади, но и само количество лотов, доступных за 100 млн руб. Среди рассмотренных проектов лишь в 53% можно найти такие предложения. Как правило, это премиальные жилые комплексы.

Наибольший объем предложения в бюджете 100 млн представлен в масштабном ЖК «River Park Кутузовский», где средневзвешенная цена находится на уровне чуть более 1 млн руб. - около 22% (или 150 квартир). В проекте Shift в рассматриваемом бюджете доступно 17% лотов, в Life Time - 10%.